ВС РФ признал право арендатора на долю в недвижимости

Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании права собственности на долю в объекте недвижимости, являвшемся объектом аренды.

Верховный Суд РФ (определение СКЭС ВС РФ от 07.12.2017 № 310-ЭС17-12472) признал требования арендатора правомерными, а заключенный договор аренды квалифицировал как смешанный договор, к которому применяются правила о купле-продаже будущей вещи и подряда.

Из материалов дела следует, что согласно заключенному между сторонами договору арендодатель дал согласие на завершение строительства (реконструкции) объекта недвижимости за счет средств арендатора. При этом стороны предусмотрели, что после подписания акта ввода в эксплуатацию объектов аренды, арендатор приобретает право на долю в праве общей долевой собственности на объекты аренды, завершенные строительством, пропорционально всем понесенным арендатором затратам.

Условия договора на аренду недвижимого имущества в части ввода в эксплуатацию объекта реконструкции арендатором были исполнены.

Произведена реконструкция объекта, выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Сведения об уникальных характеристиках реконструированного здания внесены в государственный кадастр недвижимости.

С момента ввода реконструированного объекта в эксплуатацию истец неоднократно обращался к ответчику с требованием произвести оформление доли в праве на объект недвижимости пропорционально понесенным истцом затратам. Арендодатель уклонился от регистрации доли арендатора в праве собственности на здание.

Арендатор обратился в суд с требованием о признании права собственности на долю в объекте недвижимости, созданном в результате реконструкции.

Решением первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично.

Арбитражный суд округа отменил судебные акты первой и апелляционной инстанций и в иске арендатору отказал.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ пришла к выводу, что обжалуемое постановление окружного суда подлежит отмене, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции — оставлению в силе ввиду следующего.

Спорный договор, заключенный между сторонами, является смешанным (пункт 3 статьи 421 ГК РФ), его условия в части осуществления реконструкции — условиями договора подряда, в котором оплата выполненных работ осуществляется путем подписания акта о распределении долей в праве общей собственности пропорционально затратам истца на реконструкцию и передачи соответствующей доли в его собственность, а к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Составление акта о результатах реализации инвестиционного проекта является обязанностью сторон, предусмотренной договором, заключенным с публично- правовым образованием, неисполнение которой влечет невозможность регистрации права собственности на инвестиционный объект на основании ФЗ «О регистрации недвижимости». Таким образом, уклонение стороны спорного договора от подписания акта представляет собой неисполнение договорного обязательства, препятствующее истцу оформить права на объект, созданный на его средства.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что суд кассационной инстанции допустил существенные нарушения норм материального права, поэтому обжалуемое постановление суда кассационной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции — оставлению в силе.