Смена застройщика не может влиять на установленные законом права дольщика

Участник долевого строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства застройщиком,  вправе требовать признания права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.  Смена застройщика не влияет на реализацию данного права (ст. 382, 384 ГК РФ).

В Обзоре судебной практики ВС РФ №3 от 12.07.2017 г. (Постановление Президиума Верховного Суда Российской Федерации № 54-П17ПР) рассмотрено следующее дело.

К. обратилась в суд с иском к ЖСК (застройщик № 2) о признании права собственности на долю в виде однокомнатной квартиры в незавершенном строительством объекте – жилом доме. Между ней и потребкооперативом был заключен договор, на основании которого кооператив предоставил заем в целях приобретения указанной однокомнатной квартиры. Затем между обществом (застройщик № 1) и К. заключен договор на долевое строительство, обязательства по договору истица выполнила в полном объеме. Впоследствии названное общество было признано банкротом и ликвидировано, незавершенный строительством жилой дом передан ЖСК, осуществляющему строительство указанного дома.

Судами первой и апелляционной инстанций в удовлетворении исковых требований отказано. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, рассматривая дело в кассационном порядке, указала, в том числе следующее.

Из норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности участника долевого строительства на жилое помещение связано с выполнением им возложенных на него договором обязательств.

Застройщик № 1 в предусмотренный договором срок жилое помещение участнику долевого строительства не передал по причине того, что строительство жилого дома в целом не завершено, дом в эксплуатацию не сдан, общество, осуществляющее строительство указанного выше жилого дома, ликвидировано. Объект незавершенного строительства передан ЖСК (застройщику № 2) для завершения строительства. На момент передачи спорный жилой дом был частично построен,  права на объект переданы ответчику. В соответствии со ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены законом к недвижимому имуществу.

Тот факт, что строительство жилого дома на момент рассмотрения дела судом не завершено, не может нарушать право истца на защиту своих прав, поскольку, исходя из положений ст. 309, 310 ГК РФ, дольщик, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства  – требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в незавершенном строительством объекте в виде квартиры.

Обстоятельства, связанные с ликвидацией застройщика № 1, а также с тем, что ЖСК (застройщик № 2), осуществляющий завершение строительства спорного объекта, не является стороной заключенного с истцом договора, а истец не является членом ЖСК, правового значения не имеют, поскольку не влияют на права истца.

Исходя из изложенного, смена застройщика в период длительного строительства дома не свидетельствовала о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу.