С кого взыскать обеспечительный платеж?

Определением по делу А65-27473/2019 от 18.06.2021 г., спор между арендатором и действующим собственником нежилого помещения направлен на новое рассмотрение.
Между ИП (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимости. Компания (новый арендадатель) и ИП заключили договор купли-продажи доли земельного участка с нежилым помещением, по которому Компании проданы 2/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, предоставленный под нежилое здание и размещенное в нем нежилое помещение.
Компания (новый собственник и арендодатель) направила Арендатору требование о возврате нежилого помещения, в связи с чем Обществом и Компанией было заключено соглашение о расторжении договора аренды. В соглашении стороны указали, что Новый арендодатель выплачивает арендатору денежные средства в качестве отступного. Также в соответствии с заключенным соглашением, уплата отступного прекращает все обязательства по договору, кроме обязательств, вытекающих из ненадлежащего исполнения договора ИП до продажи помещения, и обязательства ИП по возврату обеспечительного платежа.
В соглашении Компания подтвердила, что обеспечительный платеж Компании от ИП не передавался.
Арендатор, не получив обеспечительный платеж, обратился в суд с иском к ИП. Решением суда отказано в удовлетворении иска, поскольку суд установил, что обеспечительный платеж находится у нового собственника помещения.
Общество обратилось с иском к Компании.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска. Суды исходили из того, что факт нахождения обеспечительного платежа у Компании не доказан. Соглашением Ответчик подтвердил непередачу ему обеспечительного платежа первоначальным арендодателем. Суд округа отметил, что в Соглашении указано, что претензии по возврату обеспечительного платежа должны предъявляться не к Новому собственнику, а к ИП.
Верховный суд указал следующее.
Соглашением Компания как новый арендодатель, принявшая на себя все права и обязанности по договору аренды, согласовала, что уплата отступного прекращает все обязательства по договору аренды, кроме обязательства прежнего арендодателя по возврату обеспечительного платежа. При наличии такого условия в соглашении, судам следовало оценить данный пункт.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства того, что при определении стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи доли земельного участка с нежилым помещением не учитывался обеспечительный платеж. Таким образом, судами указано на отсутствие у Компании требования к ИП.
Однако судами в такой ситуации должен быть разрешен вопрос о том, освобождает ли исходя из обстоятельств дела нового собственника от требования о возврате Обществом обеспечительного платежа.
В любом случае смена одной стороны в договоре по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней. В данном случае переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи не может ухудшать положение Общества и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.