Разницу в арендной плате можно взыскать с прошлого арендатора

Арендодатель в связи с нарушением арендатором сроков оплаты арендной платы отказался от договора аренды (договор был прекращен в связи с нарушениями со стороны арендатора). После прекращения договора и возврата нежилых помещений арендодатель заключил новый договор аренды с другим арендатором, но с меньшим размером арендной платы.

За взысканием убытков в виде разницы между прошлым размером арендной платы и новой меньшей арендной платой арендодатель обратился в арбитражный суд.

Суды трех инстанций отказали в данном иске (дело №А50-14983/2017), указав, что статья 393.1 ГК РФ не применима в данном случае.  Тогда арендодатель обратился в Верховный Суд Российской Федерации (далее — ВС РФ).

ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих судов и признал правомерность требований арендодателя (определение от 04.10.2018 по делу № 309-ЭС18-8924).

Особенности взыскания убытков, вызванных ненадлежащим исполнением должником договора, повлекшее его прекращение по инициативе кредитора, урегулированы статьей 393.1 Гражданского кодекса, имеющей цель – восстановить имущественные интересы кредитора так, как если бы обязательство было исполнено должником надлежащим образом.

В случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен него аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора (часть 1 статьи 393.1 Гражданского кодекса).

Должник вправе представить доказательства того, что кредитор действовал недобросовестно и/или неразумно и, заключая замещающую сделку, умышленно или по неосторожности содействовал увеличению размера убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением, либо не принял разумных мер к их уменьшению (пункт 1 статьи 404 Гражданского кодекса). Например, должник вправе представлять доказательства чрезмерного несоответствия цены замещающей сделки текущей цене, определяемой на момент ее заключения по правилам пункта 2 статьи 393.1 Гражданского кодекса.