Признание права собственности на объект долевого строительства в судебном порядке

ТРЕБОВАНИЯ О ПРИЗНАНИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЪЕКТ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА И / ИЛИ НА ДОЛЮ В ПРАВЕ

Верховный Суд РФ разъяснил, что суды рассматривают требования:

— о признании права собственности на объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома, иного объекта недвижимости;

— о признании права собственности на долю в праве собственности на многоквартирный дом, иной объект недвижимости, в состав которого входит подлежащий передаче гражданину объект долевого строительства.

Различие в данных требованиях зависит от того получено ли разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.

Если же строительство завершено и дом введен в эксплуатацию, но застройщик уклоняется от передачи (например, требует дополнительной уплаты средств, выше цены договора), то возможно признание права собственности на объект долевого строительства.

При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания:

— факта совершения сделки и ее действительности

— исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет;

— передачи объекта долевого строительства истцу;

— факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства

— факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил;

— других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

СТРОИТЕЛЬСТВО ОСУЩЕСТВЛЯЕТСЯ НЕ ПО ДОГОВОРУ УЧАСТИЯ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1. Нарушение застройщиком положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Так между Ф. и ООО «СФ-Инвестиции» одновременно были заключены предварительный договор купли-продажи квартиры, в котором были определены характеристики подлежащей продаже квартиры в строящемся ООО «СФ-Инвестиции» доме, ее цена и срок заключения основного договора, а также договор займа на эту же сумму. Дом построен и введен в эксплуатацию, однако зарегистрировать право собственности на квартиру Ф. не мог ввиду того, что договор участия в долевом строительстве с ним не заключался.

Решением районного суда удовлетворены исковые требования Ф. к ООО «СФ-Инвестиции» о признании права собственности на указанную квартиру.

Суд указал в решении, что между сторонами сложились отношения, которые регулируются иными, чем договор купли-продажи и договор займа, нормами. Фактически ответчик привлекал денежные средства граждан в качестве инвестиций для строительства жилого дома, и спорные правоотношения должны регулироваться Федеральным законом»Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Изучив представленные документы, суд пришел к выводу о том, что ответчиком грубо нарушен порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства.

2. В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

При рассмотрении районным дела по иску Г. к ООО о признании права собственности на квартиру установлено, что по предварительному договору участия в долевом строительстве, заключенному с ответчиком, истец профинансировал строительство надстройки третьего и четвертого этажей многоквартирного дома в целях приобретения в собственность однокомнатной квартиры.

Строительство дома фактически завершено, ответчик уклоняется от заключения основного договора, дом не введен в эксплуатацию, установленный предварительным договором срок завершения строительства истек.

Решением суда исковые требования Г. удовлетворены, за истцом признано право собственности на квартиру в оконченном строительством многоквартирном доме.

При принятии решения суд, руководствуясь положениями статей 130, 218 ГК РФ, статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,статей 15, 16, 18 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что спорное помещение по техническим характеристикам является квартирой в многоквартирном жилом доме, ответчик не выполняет обязательства по вводу дома в эксплуатацию и уклоняется от заключения основного договора, тем самым нарушает права истца на квартиру.

ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПРИ НЕЗАВЕРШЕННОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

1. Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Между П., П. и ООО «Инвестпроект» заключен договор участия в долевом строительстве. Обязательства по уплате цены договора П. и П. исполнены в полном объеме. В определенный договором срок жилой дом в эксплуатацию не введен, строительные работы застройщиком прекращены. Документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ответчиком не представлены.

При рассмотрении дела по иску П. и П. к ООО «Инвестпроект» о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры, характеристики которой указаны в договоре участия в долевом строительстве, районный суд на основании статей 128, 130 ГК РФ, статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» пришел к выводу о том, что истцы вправе до окончания строительства дома требовать признания за ними права на незавершенный строительством объект.

Судом установлено, что, участвуя в инвестировании строительства на долевых началах, истцы вступили в правоотношения с застройщиком с целью приобретения в собственность индивидуально-определенного объекта — конкретной квартиры в многоквартирном доме.

На момент обращения в суд и рассмотрения дела многоквартирный дом в эксплуатацию не введен, но исходя из степени завершенности строительства (80%) спорная квартира фактически передана застройщиком истцам. При этом квартира имеет индивидуально-определенные характеристики и органом, осуществляющим кадастровый учет объектов недвижимости, учтена в качестве самостоятельного объекта незавершенного строительства.

С учетом изложенного исковые требования П. удовлетворены.

2. Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Между С. и ЗАО подписан договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры. Свои обязательства по уплате цены квартиры С. выполнила полностью. ЗАО в нарушение условий предварительного договора купли-продажи обязанность по передаче квартиры в собственность С. в предусмотренный договором срок не исполнило. Жилой дом не введен в эксплуатацию.

Решением Никулинского районного суда города Москвы за С. было признано право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства по указанному в договоре адресу в виде квартиры с определенными в договоре характеристиками, а также определен размер этой доли.

Вынося такое решение, суд исходил из того, что, подписав с ответчиком договор о намерении заключить в будущем договор купли-продажи квартиры и полностью выполнив его условия, С. в силу статьи 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 года № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статей 4, 6, 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» и статьи 5 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» стала лицом, которому должно принадлежать право собственности на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры.

ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И БАНКРОТСТВО ЗАСТРОЙЩИКА

Требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства будут рассмотрены судом общей юрисдикции, если требования были предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика.

Если же в отношении застройщика уже введена процедура наблюдения, то требования должны предъявляться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

По общему правилу, в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, должны подаваться требования о включении в реестр кредиторов.

Требования о признании права собственности также могут быть удовлетворены арбитражным судом в рамках дела о банкротстве, но в зависимости от степени завершенности объекта строительства и наличия участников строительства, чье право собственности на объект было ранее признано судом общей юрисдикции.

Такая позиция сформулирована Верховным Судом РФ в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 24 февраля 2015 года № 305-ЭС14-1186.

В данном деле Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации установила:

в рамках дела о банкротстве закрытого акционерного общества «Финансовая корпорация» М. обратился с заявлением о признании за ним права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: г. Москва, ул. , вл. , в виде трехкомнатной квартиры №, общей площадью кв.м.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18.02.2014 заявление удовлетворено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2014 определение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 29.07.2014 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменил, в удовлетворении требования М. отказал.

М. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит постановление арбитражного суда округа отменить.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее, выступлениях присутствующих в судебном заседании лиц, участвующих в деле, и их представителей, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что оспариваемый судебный акт арбитражного суда округа подлежит отмене, а определение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции — оставлению в силе по следующим основаниям.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и усматривается из материалов дела, между Правительством г. Москвы и обществом «Финансовая корпорация» 02.06.2004 заключен инвестиционный контракт № ДЖП.04.СВАО.00595, предметом которого являлась реализация инвестиционного проекта по строительству жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: ул. , вл.

На основании указанного контракта 09.03.2006 между обществом «Финансовая корпорация» (продавцом) и М. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи, объектом которого выступила трехкомнатная квартира в названном жилом доме.

Оплата по данному договору произведена покупателем в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями.

Впоследствии договорные отношения между обществом «Финансовая корпорация» и М. были переоформлены и стали регулироваться договором долевого участия в строительстве, по условиям которого общество обязалось передать М. трехкомнатную квартиру.

Цена объекта инвестирования определена сторонами в размере рублей.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.12.2013 общество «Финансовая корпорация» признано застройщиком, в отношении него применены правила § 7 главы IX Закона о банкротстве.

На момент разрешения настоящего спора судом первой инстанции жилой дом не был введен в эксплуатацию, строительные работы завершены на 90 процентов.

До банкротства общества «Финансовая корпорация» основная часть граждан — участников строительства обратилась в суды общей юрисдикции с исками к обществу о признании за ними права собственности на долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде причитающихся гражданам квартир в этом доме.

Как установили арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, подобного рода требования были удовлетворены в отношении этой части инвесторов. При этом суды общей юрисдикции исходили из смысла разъяснений, данных в пункте 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного 04.12.2013 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации.

Принимая решение об удовлетворении требования М., суд первой инстанции, выводы которого поддержал суд апелляционной инстанции, исходил из необходимости соблюдения принципа равенства в отношении всех граждан — участников строительства (необходимости предоставления одинаковой степени защиты как судами общей юрисдикции, так и арбитражными судами).

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, конституционный принцип равенства (статья 19 Конституции Российской Федерации) означает, помимо прочего, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях).

Так, при банкротстве общества «Финансовая корпорация» требования граждан, подавших заявления в суды общей юрисдикции, были удовлетворены, тогда как аналогичное требование М., предъявленное в арбитражный суд, оставлено без удовлетворения.

При таких обстоятельствах, исходя из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных в том числе в пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, в целях обеспечения справедливого рассмотрения дела о несостоятельности общества «Финансовая корпорация» Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что в данном случае права и законные интересы М. подлежат судебной защите путем закрепления за ним наряду с иными гражданами — участниками строительства статуса участника общей долевой собственности на незавершенный строительством жилой дом.

Подробнее о банкротстве застройщиков смотрите следующие материалы:

Что делать, если застройщик — банкрот?

Изменения в законодательстве о банкротстве застройщиков (2016)

Обзор судебной практики за 2015 год о банкротстве застройщиков

Банкротство АО «СУ-155» и ООО «Лидер»