Площадь объекта долевого строительства не соответствует условиям договора: последствия

Проектная и фактическая площадь готовой квартиры зачастую отличаются. Точный порядок урегулирования таких ситуаций должен быть отражен в договоре долевого участия.

В ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве № 214-ФЗ) установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Площадь квартиры (общая, жилая) является основной потребительской характеристикой, при этом у долевого участника нет возможности влиять на ход строительства. Как следствие, закрепление в договоре условия, что уменьшение площади не влечет изменения цены, является нарушением прав потребителя и должно признаваться недействительным.

Если в договоре указана возможность изменения цены договора по результатам инвентаризации объекта недвижимости в БТИ, застройщик должен уплатить дольщику компенсацию за отсутствующие метры жилья (и наоборот участник долевого строительства уплачивает застройщику превышение).

Очень часто в договорах указывается порог возможного отклонения фактической площади от заявленной, например в 1 кв. м. Если отклонение площади не превышает указанного порогового значения, перерасчет также производиться не будет.

С учетом особенностей строительной деятельности и допустимых по СНиП отклонений от проектной документации представляется возможным согласовать в договоре условие о том, что цена объекта долевого строительства не подлежит изменению (корректировке) при незначительных отступлениях от проектной площади в диапазоне +/- 1 кв. м.

В соответствии со СНиП 31-1-2003 и письмом Министерства регионального развития РФ от 09.10.2009 N 33350-ИП/08 под общей приведенной площадью квартиры понимается сумма площадей ее отапливаемых помещений и комнат, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

Если фактическая площадь не соответствует обмеру БТИ

Сотрудники БТИ не измеряют каждую квартиру в новостройке, а делают типовой расчет. Поэтому площадь каждой конкретной квартиры может отличаться от расчетов БТИ.

Направьте претензию в адрес застройщика о выявленных недостатках. В нашем случае недостаток — отклонение фактической площади от той, что заявлена в документах. Если квартира еще не принята, то укажите на несоответствие в акте приема-передачи. Отметим, что результаты ваших собственных обмеров площади квартиры не могут являться доказательствами как в суде, так и для застройщика. Площадь квартиры определяется в процессе инвентаризации объекта органами БТИ, и только такие данные БТИ имеют юридическое значение.

После получения свидетельства о праве собственности необходимо обратиться в БТИ с заявлением о несогласии с результатами обмера квартиры. После проведения повторных обмеров вам будет выдан новый паспорт помещения.
После получения нового технического паспорта помещения направьте претензию в адрес застройщика, уже с указанием новых данных экспертизы БТИ. Если застройщик игнорирует ваши требования, необходимо обратиться в суд.

Отметим, что право на получение компенсации за недостающие квадратные метры возникает у дольщика после внесения изменений в техпаспорт квартиры и в зависимости от условий договора с застройщиком.

Нормативное обоснование требований

Согласно статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора… приведшими к ухудшению качества такого объекта участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В п. 3 ст. 555 ГК РФ указано: «В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества».

Балконы, лоджии, веранды

По вопросу о том, допустимо ли включать в общую площадь квартиры площадь балконов, лоджий, веранд и террас, единообразной практики не сложилось. Однако зачастую суды исходят из того, что в силу ст. 421 ГК РФ стороны вправе согласовать в договоре подобное условие, указав вместо общей площади квартиры (термин, используемый в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ для целей расчета платы за жилищные и коммунальные услуги) так называемую проектную площадь.

Информация о том, что в проектную площадь квартиры включается площадь балконов (лоджий, веранд), должна быть доведена до сведения участника долевого строительства при заключении договора в наглядной и доступной форме, исключающей возможность какого-либо заблуждения на этот счет. При отсутствии в договоре оговорки о том, что в проектную площадь квартиры включена площадь балконов (лоджий, веранд), суд исходит из определения общей площади квартиры, закрепленного в ч. 5 ст. 15 ЖК РФ, то есть без учета площади указанных неотапливаемых помещений.

Рассматривая вопрос о том, каким образом производить подсчет площади балконов, лоджий и веранд (в случае включения их в общую проектную площадь квартиры), суды исходят из того, что стороны вправе согласовать в договоре понижающие коэффициенты. При отсутствии в договоре соответствующего условия (о коэффициентах) подсчет площади балконов, лоджий и веранд может производиться из расчета 1:1.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя России от 04.08.1998 № 37) общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с понижающим коэффициентом для лоджий 0,5 не регулирует вопросов установления цены работы по строительству объекта недвижимости и, поскольку в законах, иных нормативных актах отсутствуют обязательные для сторон спора цены, тарифы, расценки, стороны свободны в определении цены договора и выполненных работ.

При этом если анализ договора показывает, что стороны в договоре не предусмотрели применение к подсчету площади лоджии понижающего коэффициента, поэтому площадь лоджии следует учитывать с коэффициентом 1.

Отказ от договора при существенном отклонении от договора

Статья 9 Закона о долевом строительстве № 214-ФЗ предусматривает возможность отказа от договора в случае существенного нарушения требований к качеству.

Существенное расхождение в площади в любую сторону является основанием для отказа от договора. Существенность является оценочной категорией. Допустимое отклонение ранее законодательно не установлено.

С 1 января 2017 года вступают в силу изменения в статью 9, которой будет предусмотрено, что по требованию дольщика договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае изменения общей площади объекта долевого строительства на пять процентов и более от указанной в договоре площади.