Один ЖСК может строить только один многоквартирный дом — изменения в законодательстве

ЖСК и недобросовестные застройщики

Строительство домов жилищно-строительными кооперативами (далее – ЖСК) зачастую используется застройщиками для целей обхода требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Сама возможность строительства многоквартирного дома с помощью ЖСК предусмотрена в Жилищном кодексе РФ.

ЖСК является некоммерческой организацией – объединением граждан с целью удовлетворения потребности в жилье, то есть предусматривается определенная совместная деятельность.

По своему смыслу, данная возможность предполагает наличие некоего коллектива (например, на предприятии, в отрасли и так далее), члены которого объединяют свои усилия для решения общих жилищных проблем, совместно участвуют в строительстве, контроле за строительством, управлении кооперативом на всех этапах строительства и деятельности кооператива.

Данная форма не была предназначена для цели продажи квартир и получения прибыли инициатором стройки – застройщиком.

Но нечистоплотные застройщики и бизнесмены стали вводить в заблуждение и использовать данную форму в ущерб интересам граждан.

Граждане, вступившие в кооператив, лишены гарантий, которые законодательно установлены для участников долевого строительства, в частности:

• договор не подлежит регистрации, что влечет за собой «двойные продажи»;
• сроки строительства могут переноситься без какой-либо компенсации гражданину;
• отсутствуют права на расторжение договора, выход из кооператива и возврат средств при нарушении сроков и порядка строительства;
• сложность проверки ЖСК, отсутствие обязанности составлять и публиковать проектную декларацию, информацию о финансовом состоянии .

Именно минимальные права и фактическое отсутствие гарантий у гражданина привлекло внимание недобросовестных застройщиков к этой форме.

Что фактически сделало само ЖСК – «серой» схемой строительства. И опытные юристы советовали гражданам «обходить стороной» ЖСК.

Законодательные новеллы

Законодатель, не отказываясь от ЖСК, пытается бороться именно со случаями недобросовестного использования ЖСК при строительстве многоквартирных домов.

Так с 25 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года N° 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.

Теперь жилищно-строительный кооператив (за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства») не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Данное требование должно быть исполнено к 25 июля 2016 года.

В случае, если уже существующий ЖСК осуществляет строительство более одного многоквартирного дома или количество членов такого кооператива превышает количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, то не допускается принятие новых членов в указанный ЖСК до получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов.

То есть существующие ЖСК до окончания строительства более не вправе привлекать средства граждан.

Кроме того, с 1 июля 2016 года на ЖСК возлагается обязанность по размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства ряда документов, в том числе:

• устав ЖСК;
• количество членов жилищно-строительного кооператива;
• разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;
• права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
• местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
• количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;
• предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

С 1 июля 2016 года вступает в силу норма, согласно которой жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:

• заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
• проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
• документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;
• протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
• документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;
• заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;
• иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

Вне зависимости от этих новелл мы советуем гражданам отдавать предпочтение покупке готового жилья либо участию в долевом строительстве (при условии регистрации договора в Росреестре и внесению платы только после регистрации договора) и отказаться от вложения средств в строительство жилья через ЖСК.

Использование ЖСК возможно лишь в соответствии с действительным смыслом и назначением такой формы, в случаях, указанных в начале данной статьи.