ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ ОБ ОСПАРИВАНИИ ОТКАЗА В КАДАСТРОВОМ УЧЕТЕ

Президиум Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года утвердил Обзор судебной практики по спорам, связанным с отказом в осуществлении кадастрового учета.

Споры об отказе в осуществлении кадастрового учета подлежат рассмотрению по правилам Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

1. Во вводной части обзора Верховный Суд РФ дает общие разъяснения применимого законодательства к вопросам постановки на кадастровый учет и последних изменений.

К таким нормативным актам относится Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре).

1.1. В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о кадастре государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с названным законом осуществляется кадастровый учет объектов недвижимости, а именно: земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (часть 5 статьи 1).

1.2. Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или иных сведений об объекте, указанных в пунктах 7, 9, 11– 21.1, 25–30 части 2 статьи 7 Закона о кадастре (учет изменений объекта недвижимости, учет части объекта недвижимости, учет адреса правообладателя), а также прекращением его существования (снятие с учета объекта недвижимости).

Учет части объекта недвижимости, не являющейся самостоятельным объектом недвижимости (описание части объекта недвижимости), осуществляется в целях внесения сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости.

1.3. Федеральным законом от 30 декабря 2015 года № 452-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» и статью 76 Федерального закона «Об образовании в Российской Федерации» в части совершенствования деятельности кадастровых инженеров» (далее – Закон № 452-ФЗ) Закон о кадастре дополнен статьей 26.1, вступающей в силу с 1 декабря 2016 года.

Указанная норма предусматривает обжалование решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в административном порядке в апелляционную комиссию, созданную при уполномоченном органе.

Такое обжалование осуществляется заявителем или его представителем, а также кадастровым инженером, подготовившим межевой план, технический план или акт обследования, представленные в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете, либо юридическим лицом, работником которого является кадастровый инженер, подготовивший межевой план, технический план или акт обследования, представленные в орган кадастрового учета с заявлением о кадастровом учете.

При этом обжалование решения о приостановлении осуществления кадастрового учета в судебном порядке возможно только после обжалования такого решения в апелляционную комиссию.

1.4. С 1 января 2017 года вступают в силу положения Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации).

Статьей 72 Закона о регистрации указано, что законодательные и иные нормативные правовые акты до их приведения в соответствие с названным законом применяются постольку, поскольку они не противоречат Закону о регистрации. Данный закон применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу, а по правоотношениям, возникшим до дня его вступления в силу, – к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу.

С 1 января 2017 года в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 361-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» также изменяется наименование Закона о кадастре на Федеральный закон «О кадастровой деятельности».

Со дня вступления в силу Закона о регистрации сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости и не требующими дополнительного подтверждения.

1.5. Статьей 26 Закона о регистрации предусматривается исчерпывающий перечень оснований для приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав.

Статья 27 предусматривает, что в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Установленные Законом о регистрации основания для приостановления осуществления государственного кадастрового учета сходны с основаниями, которые закреплены в статьях 26 и 27 Закона о кадастре.

Так, Закон о регистрации аналогично Закону о кадастре указывает на следующие общие основания, препятствующие кадастровому учету:

– обращение с заявлением ненадлежащего лица (пункт 2 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 5 части 2 статьи 27 Закона о кадастре);

– непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 4 части 2 статьи 26 Закона о кадастре);

– несоответствие формы и (или) содержания документа требованиям законодательства Российской Федерации (пункт 7 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 5 части 2 статьи 26 Закона о кадастре);

– подписание документа неправомочными лицами (пункт 8 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 7 части 2 статьи 27 Закона о кадастре);

– непредставление (непоступление) документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных по межведомственным запросам, или наличие информации об отсутствии запрошенных документов (пункты 9, 10 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 8 части 2 статьи 27 Закона о кадастре);

– представление заявления о государственном кадастровом учете объекта, не являющегося объектом недвижимости (пункт 19 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 1 части 2 статьи 27 Закона о кадастре);

– нарушение законодательного запрета, не допускающего совершаемое образование объекта недвижимости путем раздела или выдела доли в натуре либо иное совершаемое при таком образовании действие с преобразуемым(и) объектом(ами) недвижимости (пункт 35 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 3 части 2 статьи 27 Закона о кадастре);

– наличие противоречий между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями Единого государственного реестра недвижимости (государственного кадастра недвижимости) о таком объекте недвижимости (пункт 49 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 1 части 2 статьи 26 Закона о кадастре).

Законы для приостановления и отказа в осуществлении кадастрового учета применительно к земельным участкам называют такие основания, как:

– пересечение одной из границ земельного участка, о государственном кадастровом учете которого представлено заявление, одной из границ другого земельного участка, сведения о котором содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, или границы территориальной зоны, населенного пункта, муниципального образования, за исключением установленных случаев (пункты 20, 21, 27, 43 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункты 2, 6, 7 части 2 статьи 26 Закона о кадастре);

– поступление возражений в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и отсутствие в составе документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права, документов, подтверждающих снятие указанных возражений (пункт 24 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 7 части 3 статьи 27 Закона о кадастре);

– нарушение законного порядка согласования местоположения границ земельных участков или отсутствие согласования местоположения границ, за исключением установленных законом случаев (пункт 25 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 2 части 5 статьи 27 Закона о кадастре);

– отсутствие доступа (прохода или проезда от земельных участков общего пользования) к образуемому или изменяемому земельному участку, в том числе путем установления сервитута (пункт 26 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и часть 2.1 Закона о кадастре);

– несоответствие размера образуемого или измененного земельного участка установленным требованиям к предельным (минимальным или максимальным) размерам земельных участков (пункт 28 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 2 части 3 статьи 27 Закона о кадастре);

– образование земельного участка из земельных участков, относящихся к различным категориям земель, за исключением установленных федеральным законом случаев (пункт 29 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 6 части 3 статьи 27 Закона о кадастре);

– отличие площади земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, от площади такого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания земельного участка или земельных участков, более чем на десять процентов (пункт 30 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 8 части 3 статьи 27 Закона о кадастре);

– изменение площади земельного участка и (или) изменение описания местоположения его границ, не обусловленное образованием земельного участка или уточнением его границ (пункт 31 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и часть 4 статьи 27 Закона о кадастре);

– превышение площади земельного участка в связи с уточнением сведений на установленную законом величину (пункт 32 части 1 статьи 26 Закона о кадастре и пункт 1 части 5 статьи 27 Закона о кадастре);

– отличие площади земельного участка от площади, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания территории, схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков, более чем на десять процентов (пункт 42 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 8 части 2 статьи 26 Закона о кадастре);

– истечение срока действия утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при условии, что образование земельного участка, о кадастровом учете которого подано заявление, осуществляется на основании данной схемы (пункт 51 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 9 части 2 статьи 27 Закона о кадастре).

1.6. В отношении помещений, законодательно установлено, что не допускается постановка на кадастровый учет, если:

– помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении (пункт 34 части 1статьи 26 Закона о регистрации и часть 7 статьи 27 Закона о кадастре);

– имеется полное или частичное совпадение местоположения помещения с местоположением другого помещения, за исключением преобразуемого объекта, а также совпадение местоположения квартиры и комнаты в ней (пункт 50 части 1 статьи 26 Закона о регистрации и пункт 3 части 2 статьи 26 Закона о кадастре).

Далее, в Обзоре приводятся, в частности, следующие выводы (разъяснения), сформулированные судебной практикой.

2. Действующее законодательство не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости.

Асфальтобетонное покрытие, не отвечающее признакам самостоятельного сооружения, не подлежит кадастровому учету в соответствии с Законом о кадастре.

3. Объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

4. Для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

Часть жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она является обособленной и изолированной.

5. Комнаты в коммунальной квартире могут быть учтены как один объект кадастрового учета (жилое помещение), если они являются смежными и изолированы от других помещений.

Изолированные комнаты в коммунальной квартире, разделенные местами общего пользования, не могут быть поставлены на кадастровый учет как один объект.

6. Кадастровый учет частей объектов недвижимого имущества (например, части переданного в пользование помещения, части крыши, стены здания), не являющихся самостоятельными объектами гражданских прав, осуществляется только в целях отражения в государственном кадастре сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав.

7. Осуществление кадастрового учета изменений помещения, касающихся также и характеристик всего здания в целом, без внесения изменений в сведения о здании недопустимо.

8. При отсутствии у органа кадастрового учета документов, подтверждающих согласование в установленном порядке совершения переустройства и (или) перепланировки помещения, отказ в осуществления кадастрового учета изменений объекта недвижимости является законным.

9. Требования к предельным (минимальным или максимальным) размерам образуемого (измененного) земельного участка устанавливаются градостроительными регламентами в составе правил землепользования и застройки, а в отношении земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, – ЗК РФ или другими федеральными законами. Установленные требования распространяются и на случаи образования земельных участков, находящихся в частной собственности.

10. В результате кадастрового учета уточнения границ земельного участка увеличение его площади не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, а если он не установлен – десять процентов от указанной в государственном кадастре недвижимости площади этого земельного участка.

11. Кадастровый учет объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, осуществляется на основании заявления всех его собственников. Отсутствие волеизъявления одного из них является основанием для отказа в кадастровом учете сведений об объекте недвижимости.

12. С заявлением об осуществлении кадастрового учета изменений земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться арендатор, с которым заключен договор аренды на срок более пяти лет, зарегистрированный в установленном порядке.