Незарегистрированная уступка не освобождает застройщика от уплаты неустойки

Застройщик своевременно не передал объект участнику долевого строительства. Последний направил требование об уплате неустойки, но оно осталось без удовлетворения. Далее дольщик уступил свое право требования неустойки и потребительского штрафа третьему лицу. Претензию последнего застройщик также не исполнил. Первая и вторая судебные инстанции указали, что договор уступки является незаключенным, поскольку он не прошел госрегистрации в уполномоченном органе. На основании указанного, в присуждении сумм неустойки  третьему лицу отказали.

В Определении ВС РФ от 24.12.2018 N 305-ЭС18-15666 указано следующее.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта, застройщик уплачивает участнику неустойку (часть 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ). Участник вправе уступить новому кредитору принадлежащие ему права требования к застройщику (ст. 11 ФЗ №214, ГК РФ часть 1). Договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор, по общему правилу, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (п.2 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 N 54, п. 2 ст. 389, п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Несоблюдение сторонами договора указанного требования о государственной регистрации по переходу прав участника договора долевого участия к третьему лицу не может являться основанием для отказа в иске к застройщику, не исполнившему требование кредиторов об уплате заявленных денежных сумм, поскольку это не нарушает его прав и законных интересов. Обратное, напротив, влечет ущемление прав участников договора уступки, в связи с чем подобное поведение застройщика не может быть признано добросовестным, освобождающим его от применения судом к нему мер, предусмотренных законом.

Осуществление государственной регистрации договора уступки должно прежде всего обеспечивать уведомление всех третьих лиц об изменении существующих прав участника долевого строительства к застройщику по сравнению с первоначальным объемом его прав, чтобы исключить неопределенность в правах такого участника, но не являться препятствием для реализации мер защиты, предусмотренных для участников таких отношений.

Таким образом, на основании вышеизложенных положений, ВС РФ отправил дело на новое рассмотрение.