К вопросу о перепланировке и реконструкции – позиции ВС РФ

Объединение жилого помещения с нежилым невозможно без соответствующей замены назначения объекта

В Определении ВС РФ от 12.01.2017 N 56-КГ16-40 суд  указал, что согласование проекта перепланировки квартиры невозможно, поскольку Жилищный кодекс РФ не предусматривает объединение жилого помещения с нежилым без перевода жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое.

Собственнику нежилого помещения и квартиры, имеющей с нежилым помещением общую стену, было отказано в согласовании перепланировки квартиры и присоединении ее к нежилому помещению. Он предполагал увеличить площадь нежилого помещения за счет дверного проема в общей стене.

Суды первой и апелляционной инстанций посчитали отказ незаконным, однако Верховный Суд РФ признал данные выводы ошибочными, указав, что ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ об условиях сохранения жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии применяется с учетом специальных норм.

В п. 1.7.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, указано, что переоборудование и перепланировка, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Устройство дверного проема в несущей стене здания является конструктивным изменением несущей конструкции и запрещено законом. Кроме того, ширина предполагаемого проема 160 см, в то время как в стене, разделяющей спорные помещения, предусмотрен дверной проем шириной 88 см.

Изменение параметров недвижимого имущества, находящегося в залоге, не прекращает последнего

Определением  N 18-КГ16-102, рассмотренном в Обзоре судебной практики ВС РФ №1 2017 г., установлено следующее.

М. обратился в суд с иском к банку-2 о прекращении обременения в виде ипотеки объекта ижс и земельного участка, возложив на Росреестр обязанность погасить запись о регистрации обременения. Он указал, что договор ипотеки заключен между П. и банком-1. Позже  истец приобрел земельный участок и расположенный на нем дом, который по данным ЕГРП является трехэтажным. На момент приобретения данного имущества истец был уведомлен о том, что оно обременено ипотекой, однако впоследствии выяснил, что имеются различия между фактическим состоянием этого имущества и документами на него. По мнению М., на момент заключения договора ипотеки описанный в договоре дом фактически отсутствовал, и имела место постройка с другими параметрами. Ввиду наличия обременения на несуществующий, по утверждению истца, объект, созданы препятствия для регистрации приобретенной постройки в собственность.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением суда апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

Предметом договора ипотеки являлась передача в залог банку-1 жилого трехэтажного дома и земельного участка. Указанное недвижимое имущество с согласия залогодержателя отчуждено по договору купли-продажи, заключенному между П. и М. Информация об объекте, содержащаяся в договоре об ипотеке, а также в договоре купли-продажи, соответствует сведениям ЕГРП и технической документации на этот объект.

По результатам проведенной строительно-технической экспертизы установлено, что спорное строение представляет собой четырехэтажный объект, который не соответствует строению, указанному в качестве объекта права, переданного П. в ипотеку. Судом также установлено, что земельный участок с согласия залогодержателя объединен со смежным земельным участком, в результате чего образован земельный участок с новым кадастровым номером.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ указала, что согласно п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Т.о., условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет. Судом установлено, что в договоре ипотеки жилого дома и земельного участка, заключенном между банком-1 и П. были указаны те же наименование, местонахождение и параметры передаваемого в ипотеку дома, что и в записи ЕГРП о праве собственности П. на этот дом.

Суд установил, что в силу ст. 1 ГК РФ при осуществлении и защите гражданских прав их участники должны действовать добросовестно (п. 3). Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4). Согласно п. 2 ст. 10 ГК РФ в случае заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребления правом) суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично.

Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке, ипотека возникает с момента государственной регистрации. Т.о. обременение объекта ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения, а не соответствием фактических параметров предмета ипотеки его параметрам, указанным в ЕГРП.

В соответствии с подп. 3 п. 2 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановление предмета залога. Изменение предмета ипотеки не означает гибели предмета залога, которая влечет прекращение залога. Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Пунктом 1 ст. 64 Закона об ипотеке и п. 4 ст. 340 ГК предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся на земельном участке здание. Поскольку основания для прекращения ипотеки жилого дома отсутствовали, то вывод о прекращении также и ипотеки земельного участка, на котором этот дом расположен, является неправомерным. Кроме того, пункт 1 ст. 352 ГК РФ, содержавший исчерпывающий перечень оснований прекращения ипотеки, не предусматривал возможность прекращения ипотеки земельного участка в связи с конструктивными изменениями переданного в ипотеку строения, расположенного на спорном участке.