ВС РФ признал правомерным запрет строительства на землях, ранее отнесенных к природному заказнику

Верховный Суд РФ в определении № 9-КГ 17-23 от 20 марта 2018 года указал, что изменение категории земель и выдача разрешения на строительство не означают, что территория заказника перестала быть охраняемой, поэтому запрет на строительство здесь действует всегда.

Собственник участка с категорией земель – земли населенных пунктов и назначением – для малоэтажного жилищного строительства, решил построить на приобретенном им участке коттеджный поселок. Ранее данный участок имел категорию земель – сельскохозяйственного назначения и относился к охраняемой природной территории государственного биологического (охотничьего) заказника.

Собственник разделил участки на 166 отдельных, поставил их на кадастровый учет. В результате проведенных публичных слушаний Администрацией был утвержден проект генплана коттеджного поселка, присвоены почтовые адреса и получено разрешение на строительство первых коттеджей.

В период строительства городской прокурор обратился в суд с требованием о признании  недействительным разрешений на строительство, запрете строительства, понуждении изменить вид разрешенного использования участков, в связи с тем, что указанные земельные участки входят в территорию заказника областного значения, где капитальное строительство не для нужд заказника запрещено.

Решением городского суда заявление прокурора удовлетворено.

Апелляционным определением областного суда решение отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении заявленных прокурором требований, исходя из того, что вышеуказанные акты органов государственной власти области, а также органов местного самоуправления муниципального района, устанавливающие категорию и разрешенное использование земельных участком истца, в установленном порядке не оспорены, являются действующими и обязательными для исполнения.

Менее чем через год после принятия вышеуказанного решения собственнику участков поступило письмо заместителя Губернатора области, которым установлено, что Правительством области принято Постановления «О реорганизации особо охраняемых природных территорий», в соответствии с которым земельные участки, на которых ведется и планируется строительство, вошли в состав образуемой единой особо охраняемой природной территории – государственный природный заказник регионального значения, а значит, строительство зданий, сооружений, инженерных коммуникаций и других объектов, не относящихся к функционированию заказника, запрещено.

Собственник обратился в областной суд с заявлением о признании недействующим вышеуказанного постановления Правительства области.

Решением областного суда его требования были удовлетворены.

Правительство области обжаловало принятое решение в ВС РФ, который отказал собственнику в признании недействующим постановления Правительства области. Таким образом, с учетом установленного в заказнике режима особой охраны, имеющего бессрочный характер действия, возможность строительства коттеджного поселка утрачена полностью, также как и возможность получения доходов от реализации данных земельных участков, поскольку после издания Правительством области вышеуказанного Постановления, принадлежащие истцу земельные участки рыночной стоимости не имеют по причине невозможности использования их по целевому назначению для индивидуального жилищного строительства.

Полагая, что он имеет право на возмещение убытков в виде реального ущерба в размере 15 339 945, 72 руб. в качестве расходов, понесенных на строительство инфраструктуры будущего поселка, а также упущенной выгоды в размере 108 789 864 руб. в качестве неполученных доходов от продажи земельных участков, собственник обратился в суд.

Решением районного суда в удовлетворении требований собственнику было отказано в полном объеме. Апелляционным определением областного суда решение суда в части отказа в удовлетворении требований о возмещении реального ущерба отменено. В указанной части принято новое решение, в соответствии с которым с Министерства финансов области взыскано 14 669 455 руб. 50 коп. — в счет возмещения реального ущерба, 7 090 руб. 70 коп — судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, а обжалуемое постановление – подлежащим отмене. Собственнику отказано и возмещении убытков.

Земельные участки истца изначально располагались в границах территории государственного биологического (охотничьего) заказника областного значения, ограничения для которого были установлены еще в 1984 г. Новых ограничений Правительством области, в том числе при принятии спорного Постановления «О реорганизации особо охраняемых природных территорий» не устанавливалось.

В 1984 г. было утверждено Положение о государственном биологическом (охотничьем) заказнике областного значения, в соответствии с которым был установлен запрет на отвод новых территорий под строительство. Распоряжением администрации области в 1996 г. срок действия заказника был продлен и установлен как бессрочный.

В 2013 году была проведена реорганизация заказника. Постановлением Правительства области утверждено положение о государственном природном комплексном заказнике, которым определены границы и режим охраны особо охраняемой природной территории. Реорганизацией заказника в 2013 году земельные участки собственника не затрагивались, они как входили в границы заказника с 1984 г., так и входят по настоящее время.

Таким образом, если земли ранее были отнесены к территории природного заказника, то при оценке возможности строительства (и рисков запрета строительства) необходимо проверять наличие акта уполномоченного органа об утверждении / изменении границ природного заказника, которым соответствующие земельные участки исключены из природного заказника. Изменение категории земель в отношении конкретного земельного участка и наличие разрешения на строительство не исключают запрета строительства.

С текстом определения Верховного Суда РФ можно ознакомиться по этой ссылке.