Государство продолжает наступление на самовольное строительство
1. Внесены изменения в статью 222 Гражданского кодекса РФ «Самовольная постройка».
В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ с 1 сентября 2015 года вступают в силу изменения в статью 222 ГК РФ.
В новой редакии изложено понятие «самовольной постройки», а именно самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Право собственности на самовольную постройку теперь может быть признано только при одновременном соблюдении следующих условий:
- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
- если на день обращения в суд, постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Также статья дополнена пунктом, согласно которому органы местного самоуправления принимают решение о сносе самовольной постройки в случае создания ее на земельном участке, не предоставленном для этих целей, если этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территории, на территории общего пользования или в полосе отвода инженерных сетей. Такое решение направляется лицу, осуществившему постройку с указанием срока для сноса постройки, который не может составлять более, чем 1 год. В случае, если лицо, осуществившее постройку не выявлено, орган МСУ вправе самостоятельно осуществить ее снос после предварительного размещения соответствующего сообщения в установленном статьей порядке.
2. Верховный Суд РФ признал невозможным выдачу разрешения на строительство жилого дома, строительство которого уже начато; сам строящийся дом является самовольным строительством и подлежит сносу.
В марте 2014 года застройщик обратился в администрацию городского округа о выдаче разрешения на строительство жилого дома на принадлежащем ему земельном участке. При этом к этому моменту обращения строительство объекта уже началось.
Администрация застройщику отказала, указав на то, что выдача разрешения обязательно должна предшествовать началу строительства.
В апреле 2014 года застройщик обратился в арбитражный суд (дело № 07-7616/2014) и просил признать незаконными действия администрации.
Суд первой инстанции отказал застройщику, поскольку выдача разрешения должна предшествовать осуществлению строительства объекта недвижимости, и администрация не имела правовых оснований для выдачи обществу разрешения на строительство, а подобные действия застройщика расценены как злоупотребление правом.
В октября 2014 года апелляционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции. В кассации Арбитражный суд Уральского округа в декабре 2014 года акты нижестоящих инстанций отменил, а требования застройщика удовлетворил полностью, указав, что оснований для отказа в выдаче разрешения у администрации не было.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации определением от 16 июня 2015 года по делу № 309-КГ15-209 жалобу администрации удовлетворила, отменила постановление кассационного суда, а акты первой и апелляционной инстанции оставила в силе, при этом указав следующее.
Застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.
Предоставление застройщиком указанных в статье 51 Градостроительного кодекса документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства.