Строение будет под залогом вместе с залогом аренды земельного участка, если договором не установлено иное

Верховный Суд РФ в определении от 23 марта 2016 года 305-ЭС15-15840 указал, что строение находится под залогом вместе с участком, если не оговорено иное в договоре.

Между банком (кредитор) и обществом (заемщиком) заключен кредитный договор.  В целях обеспечения исполнения обязательств по данному кредитному договору обществом  передано банку в ипотеку право аренды земельного участка. Поскольку общество не исполнило надлежащим образом свои обязательства по кредитному договору, банк обратился в суд с иском о взыскании с заемщика задолженности и об обращении взыскания на заложенное право аренды. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда с общества в пользу банка взыскана задолженность по кредитному договору и обращено взыскание на право аренды земельного участка, находящееся в залоге.

В ходе исполнительного производства было установлено, что на заложенном земельном участке располагаются четыре строения, принадлежащие другому обществу. При этом в ЕГРП отсутствуют сведения о наличии обременения в виде ипотеки на данные строения в пользу банка. Собственником строений и арендатором земельного участка являются разные лица.

Суд указывает, что нормы Закона об ипотеке предусматривают: у залогодержателя участка возникает право залога на строения в силу закона, если в договоре сторонами не было предусмотрено иное.

Вопрос о правовом статусе строений сторонами при передаче права аренды земельного участка в ипотеку урегулирован не был, из чего следует необходимость применения правила о возникновении ипотеки в силу закона. Таким образом, момент возведения спорных строений и регистрации в их отношении права собственности первого правообладателя имеет существенное значение для целей правильного разрешения вопроса о возникновении залоговых прав.

Также в определении указано, что факт принадлежности права аренды земельного участка и права собственности на возведенные на нем строения разным лицам сам по себе не может рассматриваться как обстоятельство, препятствующее признанию за залогодержателем права аренды земельного участка статуса залогодержателя и в отношении строений, находящихся на таком земельном участке.

Необходимо принять во внимание и то, что лицо, приобретающее право собственности на строения, находящиеся на земельном участке, право аренды которого находится в залоге (о чем имеется соответствующая запись в ЕГРП), не может быть признано добросовестным приобретателем (в смысле освобождения его имущества от действия залогового режима), если только не докажет, что между сторонами договора об ипотеке права аренды земельного участка имелось законное соглашение о нераспространении ипотеки на строения.