Действия дольщика, если квартира имеет недостатки

Частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве) установлено следующее:

застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора по качеству, приведшими к ухудшению качества такого объекта, участник долевого строительства вправе по своему выбору потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

При этом Вы можете реализовать по своему выбору два варианта поведения в  зависимости от конкретных обстоятельств (надежность застройщика, существенность нарушения сроков строительства и недостатков, иные обстоятельства):

1. До подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства и отказаться от подписания передаточного акта до устранения недостатков (часть 5 статьи 8 Закона № 214-ФЗ о долевом строительстве).

Советуем дополнительно направить акт о несоответствиях и отказ от приемки застройщику заказным письмом с обратным уведомлением.

Уже на этом этапе для приемки объекта долевого строительства Вы можете пригласить эксперта, который поможет составить перечень несоответствий по качеству.

2. Вы можете принять объект долевого строительства в том виде, в котором его передает застройщик. Но вместе с передаточным актом (актом приема-передачи квартиры) подписать акт несоответствий. В передаточном акте указать на наличие акта несоответствий (на наличие нарушений и отступлений по качеству).

В данном случае после приемки Вы можете провести экспертизу для независимого определения несоответствий и стоимости устранения недостатков (ремонта). В соответствии со сложившейся практикой, на такую экспертизу Вам необходимо заблаговременно заказным письмом (либо телеграммой) вызвать представителя застройщика.

На основании подготовленного независимого отчета эксперта возможно будет взыскать убытки с застройщика в судебном порядке.

Обращаем Ваше внимание:

При первом варианте действий (отказе от подписания акта приема-передачи квартиры) Вы не принимаете квартиру и не сможете зарегистрировать на нее право собственности (право собственности регистрируется на основании передаточного акта).

В данном случае период времени для расчета неустойки за нарушение срока сдачи квартиры будет продолжать течь, и, как следствие, вырастет сумма неустойки, которую можно будет впоследствии взыскать с застройщика.

Мы советуем не злоупотреблять данной возможностью, так как зарегистрированное право собственности имеет первостепенное значение.

Так, например, если несмотря на первый отказ в приемке застройщик не устранил недостатки, то возможно принять квартиру, указав на наличие недостатков. И далее воспользоваться второй возможностью — провести экспертизу и взыскать убытки, штраф и моральный вред с застройщика в судебном порядке.

Некоторые недобросовестные застройщики в попытке убедить Вас не указывать в передаточном акте о недостатках, ссылаются, что такое указание станет препятствием Вам при регистрации права собственности в Росреестре.

Помните, что это ничто иное, как попытка застройщика ввести Вас в заблуждение.

Указание в передаточном акте на отступления застройщика по качеству, на наличие у Вас претензий к застройщику не будет препятствиями при регистрации права собственности, никоим образом не влияет на регистрацию права.