Чтобы отказаться от договора аренды, нужно исполнить свои обязательства

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ приняла Определение № 305-ЭС20-153 от 27 июля 2020 г., которым рассмотрела следующее дело.
Стороны заключили договор аренды недвижимого имущества для размещения дошкольного образовательного учреждения. Однако арендатору не был предоставлен земельный участок для организации детской площадки и в процессе эксплуатации в арендуемом помещении выявлялись различные дефекты.
Поскольку Арендодатель не исполнил свои обязательства по надлежащему предоставлению имущества и арендуемое имущество не может использоваться, Арендатор приостановил внесение арендной платы. В свою очередь Арендодатель отказался от договора в одностороннем порядке. Арендатор обратился с иском о расторжении договора аренды и о взыскании убытков, понесенных на производство неотделимых улучшений и ремонт.
Первая инстанция требования истца удовлетворила, но Апелляционный суд в иске отказал, отметив, что нежилое помещение было передано с указанием существующих недостатков и стороны согласовали срок для их устранения. Суд также установил, что Арендатор произвел несогласованные с Арендодателем неотделимые улучшения помещения, стоимость которых не подлежала возмещению в соответствии с договором аренды.
ВС РФ отменил принятые судебные акты, направил дело на новое рассмотрение и указал следующее:
Во-первых, поскольку имущество предоставлялось для размещения дошкольного учреждения и Арендатору был необходим прилегающий земельный участок, который так и не был предоставлен Арендодателем, то суды должны были исследовать вопрос о возможности использования арендуемого помещения по назначению без такого земельного участка.
Во-вторых, суды не оценили доводы Арендатора о наличии скрытых недостатков в помещении, а также не установили, какие расходы Арендатора относились к произведению улучшений, а какие – к устранению таких недостатков.
В-третьих, суды не оценили добросовестность одностороннего отказа Арендодателя от договора аренды с учетом существенных нарушений своих обязательств, допущенных Арендодателем.