Арест на объекте — управляющий обязан отменить торги

Определением от 03.03.2022 по делу А40-51969/2020 (305-ЭС21-18687) ВС РФ указал, что наличие ареста на объекте недвижимого имущества, не указанного при его продаже с публичных торгов в извещение о такой продаже, является основанием для отказа от исполнения договора купли-продажи.
Должника признали банкротом. Финансовый управляющий разместил объявление о проведении открытых торгов по продаже имущества Должника — жилого дома. Гражданин подал заявку на участие в аукционе и перечислил задаток.
Финансовый управляющий и покупатель заключили договор купли-продажи. Согласно выписки из ГРН, на спорное имущество был наложен арест, на дату подписания договора купли-продажи арест сохранился.
Покупатель посчитал, что Финансовый управляющий не уведомил его о наличии ареста, ввел в заблуждение относительно обстоятельств, ограничивающих распоряжение объектом недвижимости и обратился в суд о взыскании неосновательного обогащения, полагая, что Продавец незаконно отказался возвратить внесенный покупателем задаток для участия в торгах спорного имущества.
Суды трёх инстанций отказали в удовлетворении иска, указав, что отказ от исполнения договора купли-продажи был вызван обстоятельствами, о которых истец при должной осмотрительности мог узнать до подачи заявки на участие в торгах. На стороне Продавца отсутствует неосновательное обогащение в виде внесенного Истцом задатка для участия в торгах.
Верховный суд указал: наличие записи об аресте на недвижимое имущество является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество. При наличии ареста продавец не может исполнить свое обязательство по передаче права собственности на предмет договора купли-продажи. Покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар. Таким договором не может быть полностью устранена возможность его прекращения по инициативе покупателя в ситуации, когда продавец отказывается передать ему проданный товар, поскольку это грубо нарушило бы баланс интересов сторон.
Когда продавец намеренно скрывал от покупателя информацию о наличии обременений в отношении продаваемого имущества, возражения продавца о наличии у покупателя возможности узнать об аресте из ГРН не могут быть приняты во внимание, поскольку повлекут защиту лица, действовавшего недобросовестно.
Таким образом, судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.