Арендодатель не может требовать у арендатора освободить участок от законно возведенного объекта

Определением Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 14.06.2017 № 304-ЭС16-20773 по делу № А75-236/2016 установлено, что если арендатор законно возвел объект незавершенного строительства, то при расторжении договора аренды арендодатель не может потребовать освободить участок от такого объекта.

Администрация предоставила участок для строительства, заключив договор аренды. В течение периода пользования участком арендатор на основе разрешения возвел здание «до уровня первого этажа» (объект незавершенного строительства), но право собственности на него не оформил.

Позже администрация отказалась от договора, ссылаясь на истечение его срока и на задолженность по арендной плате, и обратилась в суд с требованием об освобождении участка от возведенного арендатором объекта. В качестве основания истец сослался на статью 622 ГК РФ, согласно которой при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Арбитражные суды первой и кассационной инстанций требования администрации удовлетворили. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС поддержала суд апелляционной инстанции, который в удовлетворении иска отказал, указав на следующее.

На земельном участке расположен ОНС, который обладает признаками капитального строения и возведен на законных основаниях. Если на участке находится ОНС, то статья 622 ГК не может служить основанием для возложения на арендатора обязанности по его освобождению, вне зависимости от факта расторжения договора аренды. Факт регистрации прав на объект значения не имеет. А вот завершение работ по сооружению фундамента позволяет отнести объект к ОНС.