Арендная плата за здание включает плату за землю, если иное не установлено в договоре

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрела спор между арендодателем и арендатором о взыскании задолженности по арендной плате (определение СКЭС ВС РФ от 21 октября 2016 года № 309-ЭС16-8125 по делу № А50-11810/2015).

Из материалов дела следует, что между Управления имущественных отношений администрации г.Соликамска (Арендодатель) и Управлением Пенсионного фонда (Арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений в административном здании. Договором установлена плата за пользование помещением, включающая арендную плату и налог на добавленную стоимость. Внесение арендодателю иных платежей договором не предусмотрено.

Установленную договором арендную плату за помещение Арендатор вносил своевременно и в полном объеме.

Арендодатель обратился с иском о взыскании с Арендатора неосновательного обогащения в размере арендной платы за пользование земельным участком под зданием.

Арбитражный суд первой инстанции в иске отказал. Но апелляционная и кассационная инстанция поддержали Арендодателя, удовлетворив его требования о взыскании платы с Арендатора.

Верховный Суд РФ отменил постановления апелляционного и кассационного судов, оставив в силе решение арбитражного суда первой инстанции.

Встав на сторону Арендатора, ВС РФ указал следующее.

Поскольку условиями договора не предусмотрено внесение Арендодателю иных кроме арендной платы платежей за пользование имуществом и не указано, что плату за пользование земельным участком следует вносить отдельно от арендной платы за пользование нежилыми помещениями, то установленная договором арендная плата за нежилые помещения включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено названное здание, поэтому не имеется оснований для взыскания с ответчика платы за пользование участком и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

Исходя из текста указанной нормы, по общему правилу плата за пользование земельным участком включена в размер арендной платы за пользование зданием (сооружением, помещением). Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 02.09.2008 № 808/08.

Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить дополнительно плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.