Арендатор земли вправе однократно продлить договор для завершения строительства

В Определении ВС РФ по делу № 305-ЭС17-2608 от 27.06.2017 г. указано следующее.

Общество обратилось к Администрации с требованием о признании права собственности на ОНС (объект незавершенного строительства), о признании недействительным отказа от исполнения договора аренды земли от 26.11.2009 г., признания договора аренды действующим на неопределенный срок.

Суд первой инстанции признал договор аренды действующим на неопределенный срок, в остальной части иска отказал.

Апелляционный суд отменил решение в части признания спорного договора аренды действующим на неопределенный срок, в удовлетворении требования Общества отказал.

Суд округа отменил постановление в той части, которой апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, а также изменил решение суда первой инстанции и признал недействительным уведомление арендодателя об отказе от договора, в остальной части оставил судебные акты без изменения.

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ пришла к выводу, что обжалуемое постановление окружного суда подлежит отмене ввиду следующего.

26.11.2009 г. Обществу в аренду на один год был предоставлен земельный участок для строительства автостоянки и благоустройства прилегающей территории. Администрация выдала Обществу разрешение на строительство сроком действия до 31.08.2012. На основании подписанных дополнительных соглашений срок аренды был продлен с 01.08.2010 по 31.08.2012, а затем с 01.09.2012 по 31.08.2015. Срок разрешения на строительство также был продлен до 31.08.2015. До окончания срока действия договора аренды Общество обратилось в Администрацию с заявлением о его продлении.  Администрация в письме от 18.11.2015 отказала Обществу в продлении договора аренды, сославшись на отсутствие оснований для заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов. Арендодатель 04.12.2015 направил Обществу уведомление, в котором сообщил об отказе от договора и о его прекращении по истечении 3 месяцев с момента получения данного уведомления, о наличии у арендатора обязанности по правилам статьи 622 ГК РФ возвратить земельный участок.

Судебная коллегия ВС РФ считает, что суды трех инстанций правильно отказали в иске Обществу о признании права собственности на ОНС и во встречном иске Администрации об обязании Общества передать земельный участок, на котором расположен принадлежащий арендатору объект, строительство которого не завершено.     Но при решении вопроса о признании незаконным отказа арендодателя от договора и признании его действующим на неопределенный срок суд округа не учел следующее.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора и его прекращение не нарушают прав арендатора, имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации такой недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» в случае, если ОНС расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такое право на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на 3 года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 ЗК РФ.

С учетом установленных обстоятельств и приведенных норм права апелляционный суд пришел к правильным выводам о законности оспариваемого отказа Администрации от договора аренды и о прекращении этого договора, поэтому у окружного суда не имелось оснований для отмены постановления апелляционного суда.