Передача участка без определения судьбы строений незаконна
ВС РФ Определение о передаче от 12.12.2022 по делу № А41-604/2016 (305-ЭС22-18266) указывает, что передача Фонду защиты прав дольщиков земельного участка, на котором расположены недостроенные объекты недвижимости, без учета их судьбы, не соответствует требованиям закона.
В рамках дела о банкротстве застройщика Фонд защиты прав дольщиков обратился с заявлением о намерении:
- стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем строениями, прав на проектную документацию и
- исполнить обязательства застройщика перед дольщиками, требования которых включены в реестр требований участников строительства.
Между Арендодателем и Должником заключен договор аренды по предоставлению во временное владение и пользование земельного участка. Должнику выданы разрешения на строительство домов на указанном земельном участке. Впоследствии один из домов включен в реестр проблемных объектов.
Фондом принято решение о финансировании мероприятий в отношении объекта незавершенного строительства Должника, а именно указанного дома. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ подтвердило возможность передачи Фонду имущества и обязательств Должника.
По другому дому, расположенному на этом же земельном участке, решение о передаче не принималось. На момент передачи прав фонду строительство дома не завершено, дом в эксплуатацию не введен, права требования граждан-участников долевого строительства на помещения в доме отсутствуют.
Судами двух инстанций в требование Фонда удовлетворено. Суды указали, правопредшественник физических лиц, приобретая права на основании договора купли-продажи имел возможность оценить перспективы строительства дома и учесть риски своей коммерческой деятельности.
Как до принятия решения о передаче прав фонду, так и после этого, правопредшественник не предпринимал попыток межевания и определения границ земельного участка, на котором расположены оба дома, чтобы выделить земельный участок под каждым из них. Конкурсный управляющий таких действий также не совершил. Таким образом, земельный участок передан фонду со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе и объектами незавершенного строительства.
Дело передано для рассмотрения в ВС РФ, основанием для передачи является следующее.
Не соглашаясь с выводами судов, кредиторы обращают внимание на то, что их требования включены в реестр жилых помещений дома в результате правопреемства с правопредшественником, который приобретал права требования на торгах и выражал готовность достроить дом своими силами. Однако суды приняли решение в отношении спорного земельного участка без определения его границ и определенной судьбы дома. Фактически осуществлена безвозмездная передача данного объекта в пользу Фонда без соответствующей компенсации физическим лицам.