Конституционный Суд РФ указал на неприменимость преимущественного права покупки доли в недвижимости, которая была продана с торгов в банкротстве

Конституционный Суд РФ опубликовал Постановление № 23-П от 16.05.2023, в котором был рассмотрен вопрос о конституционности статьи 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли в недвижимости другими сособственниками.

Согласно обстоятельствам дела, в рамках процедуры банкротства должника-гражданина с торгов была продана его доля (1/8) в праве на земельный участок и жилой дом.

Судами было удовлетворено требование другого участника долевой собственности о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору.

Такое толкование нормы, предоставляющей сособственникам преимущественное право покупки, в том числе после проведения торгов, было превалирующим в судебной практике и выглядит справедливым решением.

В данном деле все суды, включая Верховный Суд РФ, также поддержали право сособственника на преимущественное право покупки.

Но Конституционный Суд РФ указал на наличие неопределенности в правовом регулировании вопроса о наличии преимущественного права покупки после продажи доли с торгов в банкротстве и на нарушение прав добросовестного покупателя доли с торгов.

Так Конституционный Суд РФ, в частности, отметил следующее.

Регулирование, предусмотренное статьей 250 ГК РФ, предоставляя участникам долевой собственности возможность преимущественного права покупки доли при ее продаже постороннему лицу, не позволяет установить его применимость для случаев продажи такой доли с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина. Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривая право супруга (бывшего супруга) участвовать в решении вопросов, связанных с реализацией общего имущества (пункт 7 статьи 21326), также не содержит такого механизма передачи имущества на публичные торги, который учитывал бы преимущественное право сособственников этого имущества приобрести его на тех условиях, на которых это имущество готов приобрести победитель торгов (в том числе по той цене, которая определена по результатам открытых торгов).

При этом в Гражданском кодексе РФ отсутствуют прямые основания для вывода о том, что при банкротстве гражданина-должника на его долю в праве общей собственности не распространяется преимущественное право покупки других участников такой собственности.

Соответственно, положения пункта 1 статьи 250 ГК РФ – как свидетельствует правоприменительная практика – допускают возможность их неоднозначной интерпретации.

Это, в свою очередь, может приводить к несоразмерному и не подкрепленному конституционно значимой целью ограничению законных интересов участников открытых торгов в рамках дела о банкротстве гражданина-должника при продаже его доли в праве собственности на жилой дом и земельный участок под ним, – а именно интересов самого гражданина, его кредиторов, сособственников имущества должника, в том числе его супруга (бывшего супруга), и добросовестного приобретателя спорной доли, победившего на торгах.

Положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которому право частной собственности охраняется законом, не может быть интерпретировано как позволяющее игнорировать законные интересы приобретателя жилого помещения (Постановление от 24 марта 2015 года № 5-П).

На взаимосвязь надлежащей заботливости и разумной осмотрительности участников гражданского оборота с их же добросовестностью обращается внимание и в ряде других решений Конституционного Суда Российской Федерации (постановления от 27 октября 2015 года № 28-П, от 22 июня 2017 года № 16-П и др.).

Пункт 1 статьи 250 ГК Российской Федерации – в силу неопределенности его нормативного содержания в системе действующего правового регулирования – не позволяет определить условия и порядок реализации участником общей долевой собственности преимущественного права покупки доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в случае ее продажи с публичных торгов в рамках процедуры банкротства гражданина и, соответственно, возможность перевода на него прав и обязанностей победителя торгов – приобретателя такой доли и потому не соответствует Конституции Российской Федерации, ее статьям 2, 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 35 (части 1, 2 и 3) и 55 (часть 3).

В итоге, Конституционный Суд РФ, признавая п. 1 ст. 250 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ, указал, что впредь до внесения в правовое регулирование необходимых изменений продажа на торгах доли в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено, в рамках процедуры банкротства гражданина осуществляется с применением гарантий прав участников долевой собственности, предусмотренных абзацами вторым и третьим статьи 255 ГК Российской Федерации, что с учетом особенностей процедуры банкротства выражается в следующем.

При продаже с публичных торгов доли в праве общей собственности, принадлежащей должнику, конкурсный управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю с указанием ее стоимости, равной начальной цене на торгах.

При наличии согласия конкурсный управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. При неполучении согласия в течение месячного срока доля в праве общей собственности, принадлежащая должнику, продается с торгов.

При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности не применяется в этом случае, а также при продаже с повторных торгов и продаже посредством публичного предложения.