Гарантия от застройщика или продавца

ВС РФ в Определении от 30.08.2022 № 51-КГ22-6-К8 указал на ошибки нижестоящих судов и напомнил, что гарантийные обязательства, в соответствии с требованием закона, лежат на застройщике.

Истцы обратились с требованием о защите прав потребителей в связи недостатками в переданной продавцом квартире.

Суд первой инстанции удовлетворил требование исходя из того, что в период гарантийного срока (5 лет), установленного Законом «О защите прав потребителей» в квартире, переданной Истцам, выявились недостатки, которые образовались вследствие нарушений, допущенных при выполнении строительных работ, то есть возникли до передачи квартиры потребителям.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали первую инстанцию и указали, что выбор обязанного по требованию потребителя лица, в данном случае, принадлежит потребителю, который вправе обратиться к Продавцу. Суд не учел довод жалобы Продавца о том, что пятилетний гарантийный срок, применимый к строительным работам, следует применять в отношении застройщика квартиры, а не Ответчика как продавца.

Верховный суд указал следующее: суды ошибочно при рассмотрении спора руководствовались Законом «О защите прав потребителей» и пришли к неправильному выводу о том, что требования, связанные с недостатками в недвижимом имуществе, могут быть предъявлены к продавцу недвижимости, не являющемуся застройщиком, в течение пяти лет после заключения договора купли-продажи.

Договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог бы предъявить требование по качеству приобретённого недвижимого имущества. Истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара.

Квартира была осмотрена покупателями, договор по соглашению сторон имеет силу акта приёма-передачи, подписан сторонами без претензий к имуществу в таком виде, в каком оно было на момент удостоверения договора. Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы, выявленные дефекты являются явными, часть из них могла быть обнаружена при подписании акта приёма-передачи квартиры, вместе с тем с момента передачи спорной квартиры в течение двух лет покупатели не обращались к продавцу с какими-либо претензиями, что оставлено без надлежащей оценки в обжалуемом судебном решении.

Таким образом, Постановления судов отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.