Вопросы недвижимости в первом обзоре судебной практики Верховного Суда РФ в 2023 г.

Президиум Верховного Суда РФ 26 апреля 2023 г. утвердил Обзор судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2023).

В Обзоре, в частности, приведены следующие дела, рассмотренные Судом.

Собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Общество, являясь собственником объекта незавершенного строительства, обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка, заключенного в целях завершения строительства этого объекта.

Однако уполномоченный орган отказал, поскольку после истечения срока действия ранее заключенного договора аренды нормами земельного законодательства не предусмотрено повторное предоставление земельного участка без торгов.

Общество оспорило решение уполномоченного органа в судебном порядке.

Арбитражный суд первой инстанции решением, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленных требований отказал.

Суды исходили из того, что спорный земельный участок предоставлялся однократно обществу для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости после вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 171-ФЗ), однако заявитель не завершил строительство данного объекта в период действия названного соглашения.

Суды отклонили доводы общества о причинах невозможности завершения строительства в предусмотренный договором срок.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила вынесенные судебные акты в части отказа в удовлетворении требований общества, признала незаконным отказ уполномоченного органа в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства, в остальной части направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом № 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 2391 ГК РФ). С учетом нормы пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 2391 ГК РФ распространяются на договор аренды, заключенный после 1 марта 2015 г. без торгов в целях завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ).

Из содержания статьи 2391 ГК РФ, а также подпункта 2 пункта 5 статьи 396, подпункта 8 пункта 8 статьи 3911, пункта 4 статьи 3916 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды земельного участка публичный собственник не может распорядиться как объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, так и самим участком без судебного решения, определяющего судьбу объекта незавершенного строительства.

Подпунктом 10 пункта 2 и подпунктом 2 пункта 5 статьи 396 ЗК РФ предусмотрено предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов.

Анализ указанных положений земельного и гражданского законодательства позволяет прийти к выводу о том, что права собственника публичного земельного участка на обращение с иском об изъятии объекта незавершенного строительства и собственника такого объекта на заключение договора аренды участка для завершения строительства связаны между собой. В отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, собственник объекта вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства. В данном случае собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 396 ЗК РФ. Следовательно, у общества имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

При досрочном расторжении договора аренды объекта культурного наследия на основании части 4 статьи 15 Федерального закона № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» арендодатель обязан возместить стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению и восстановлению объекта, которые не были зачтены в счет арендной платы в период действия договора.

Фирма, являясь арендатором нежилого здания – памятника истории и культуры, во исполнение условий охранно-арендного договора за свой счет провела проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные, противоаварийные и ремонтно-восстановительные работы, направленные на сохранение и восстановление исторического облика объекта.

Распоряжением Правительства Российской Федерации указанное здание включено в перечень объектов культурного наследия федерального значения.

Арендодатель и арендатор заключили дополнительные соглашения к названному договору, которыми предусмотрели, что документально подтвержденные расходы арендатора по выполненным работам засчитываются в счет арендной платы по договору, установили льготную арендную плату и срок действия договора до 1 июля 2028 г.

Однако спорное здание в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» (далее – Закон № 161-ФЗ) передано единому институту развития (обществу), который уведомил арендатора о досрочном расторжении договора аренды на основании части 4 статьи 15 Закона № 161-ФЗ.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о досрочном расторжении договора аренды, общество обратилось в арбитражный суд с иском к фирме о расторжении охранно-арендного договора и об обязании возвратить обществу нежилое здание.

Фирма предъявила встречный иск о взыскании неосновательного обогащения, ссылаясь на то, что денежные средства, вложенные ею в реставрацию объекта культурного наследия, не компенсированы, в том числе путем их зачета в счет арендной платы.

Арбитражный суд первой инстанции решением, оставленным без изменения постановлениями арбитражного апелляционного суда и суда округа, удовлетворил первоначальный иск и отказал во встречных требованиях.

Суды исходили из правомерности расторжения спорного договора на основании части 4 статьи 15 Закона № 161-ФЗ.

В отношении встречного иска суды указали, что арендатору была предоставлена соответствующая мера поддержки в виде льготной арендной платы. Заявленная во встречном иске сумма понесенных арендатором затрат не является неосновательным обогащением арендодателя, а относится к расходам, которые арендатор обязан нести по договору аренды. Кроме того, суды отметили, что фирма, обратившись в 2020 году с иском о компенсации стоимости ремонтно-реставрационных работ, произведенных в 2006−2009 годах, и воспользовавшись в 2013 году правом на получение льготной арендной платы по договору, пропустила срок исковой давности.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении встречного иска и направила дело по данному вопросу на новое рассмотрение, указав следующее.

Конституцией Российской Федерации гарантирована защита права собственности и права на свободное использование имущества (статьи 34, 35 и 36). Конституционный Суд Российской Федерации, раскрывая конституционно-правовой смысл понятия «имущество», использованного в статье 35, пришел к выводу, что им охватываются не только право собственности, но и иные имущественные права (постановление от 16 мая 2000 г. № 8-П).

Следовательно, подлежит защите также и право аренды в виде возмещения арендатору убытков, причиненных досрочным прекращением аренды, в том числе при досрочном расторжении договора аренды на основании части 4 статьи 15 Закона № 161-ФЗ в целях, указанных в статье 3 данного закона, в отсутствие каких-либо нарушений со стороны арендатора.

Поскольку в Законе № 161-ФЗ не предусмотрены специальные механизмы для компенсации убытков, возникших вследствие лишения арендных прав, арендатор вправе воспользоваться защитными мерами правового характера, предусмотренными гражданским законодательством, и требовать возмещения убытков. При досрочном расторжении договора аренды по требованию общества фирма, вносившая арендные платежи на протяжении всего периода после завершения реставрационных работ (с 2010 по 2021 год), утратила возможность компенсировать понесенные затраты в согласованном сторонами порядке путем снижения арендной платы за пользование данным объектом на сумму произведенных затрат.

По смыслу статьи 14 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» выполненные фирмой ремонтно-реставрационные работы по сохранению объекта культурного наследия в данном случае не могут быть квалифицированы как неотделимые улучшения арендованного имущества, возможность компенсации которых ставится в зависимость от усмотрения сторон договора.

Таким образом, при досрочном расторжении договора аренды по требованию общества в отсутствие со стороны арендатора каких-либо противоправных действий или нарушений условий договора арендодатель, не возместивший стоимость понесенных арендатором затрат на работы по сохранению и восстановлению объекта культурного наследия путем зачета полной суммы затрат в счет арендной платы, обязан уплатить арендатору невозмещенную сумму.

При этом течение срока исковой давности по требованию о взыскании указанной компенсации начинается не ранее даты расторжения договора аренды.

Нахождение жилого дома, принадлежащего гражданину на праве собственности, в состоянии, непригодном для проживания, не является препятствием для предоставления этому гражданину в собственность земельного участка, расположенного под таким домом.

Р. на основании вступившего в законную силу решения суда является собственником жилого дома.

Указанный объект недвижимости находится на земельном участке, отнесенном к категории земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

Р. обратилась в Департамент имущественных и земельных отношений области (далее также – Департамент) с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка, на котором расположен принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимого имущества.

Письмом Департамента Р. была уведомлена об отсутствии правовых оснований для предоставления названного земельного участка в собственность, поскольку согласно акту проверки фактического использования испрашиваемого земельного участка выявлен факт расположения на нем разрушенного строения, непригодного для проживания.

Считая отказ Департамента неправомерным, Р. обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Департамента об отказе в предоставлении в собственность земельного участка. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, отказано в удовлетворении административного искового заявления.

Разрешая административное дело, суды исходили из отсутствия правовых оснований для признания оспариваемого отказа Департамента незаконным, поскольку расположенный на участке объект недвижимости не отвечает критериям жилого дома, согласно акту проверки фактического использования испрашиваемого земельного участка выявлен факт расположения на нем разрушенного строения, непригодного для проживания.

По мнению судебных инстанций, установление факта расположения на испрашиваемом земельном участке разрушенного строения, не отвечающего установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям статей 15, 16 ЖК РФ, устанавливающим понятия объектов жилищных прав, а также не соответствующего критериям объекта недвижимого имущества, тесно связанного с землей, по смыслу положений статей 273, 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ свидетельствует об отсутствии у Р. исключительного права на предоставление земельного участка в собственность без проведения торгов.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации принятые судебные акты отменила по следующим основаниям. В соответствии с пунктом 1 статьи 3920 ЗК РФ (далее также – Кодекс), если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как установлено судами, право собственности на жилой дом признано за Р. вступившим в законную силу решением суда. Указанный жилой дом, 1962 года постройки, расположен на испрашиваемом земельном участке, который находится у Р. в пользовании.

Согласно вышеуказанному акту осмотра стены дома кирпичные, крыша отсутствует, вид разрешенного использования земельного участка – для жилищного строительства. В рассматриваемом случае право собственности Р. на объект недвижимого имущества (жилой дом) зарегистрировано в установленном законом порядке, никем не оспорено, отсутствующим не признано.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет с указанием кадастрового номера расположенного в пределах земельного участка объекта недвижимости.

Толкуя норму статьи 39.20 ЗК РФ, суд сослался на то, что дом пострадал при пожаре, следовательно, у его собственника отсутствует предусмотренное указанной статьей исключительное право на предоставление расположенного под домом земельного участка в собственность бесплатно.

Вывод судов не основан на нормах действующего земельного законодательства. Право собственности Р. на жилой дом подтверждается сведениями ЕГРН, что является достаточным основанием для приватизации расположенного под ним земельного участка.

То обстоятельство, что дом поврежден пожаром, отсутствуют крыша, окна и входная дверь, не свидетельствует об отсутствии у Р. права на получение в собственность земельного участка, расположенного под указанным домом.

Нахождение дома в непригодном для проживания состоянии не свидетельствует о прекращении существования такого объекта.

Оформление прав на земельный участок необходимо административному истцу для восстановления дома.

Пунктом 91 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что, если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на указанном праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в названном пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Земельный участок выделен правопредшественнику Р. под застройку в 1962 году, в связи с чем у административного истца имеется безусловное право на предоставление этого участка в собственность. При таких обстоятельствах Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации обжалуемые судебные акты отменила и признала незаконным решение Департамента об отказе Р. в предоставлении в собственность земельного участка.