Выкуп нежилых помещений, арендуемых СМП. Порядок выкупа, изменения и споры.

Возможность выкупа недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной и муниципальной собственности предусмотрена Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ).

В настоящий момент субъекты малого и среднего предпринимательства, арендующие государственное или муниципальное имущество, могут воспользоваться преимущественным правом его выкупа до 01 июля 2018 года.

Правительство РФ внесло в Государственную Думу законопроект № 381792-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (в целях расширения имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства)» (далее – Законопроект), в соответствии с которым отменяется ограничение срока действия права выкупа, право выкупа станет бессрочным.

Закон № 159-ФЗ распространяется на недвижимости имущество, находящееся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности. И не распространяется на имущество, являющееся федеральной собственностью. Законопроект предусматривает исключение такого ограничения. В случае его принятия Закон № 159-ФЗ будет распространяться и на имущество, находящееся в федеральной собственности.

Ознакомиться с Законопроектом, стадией его рассмотрения можно на сайте Государственной Думы и на Федеральном портале проектов нормативных актов.

I. Условия выкупа и требования к субъектам малого и среднего предпринимательства

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть реализовано при следующих условиях:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням);

3) арендуемое имущество не включено в специальный перечень имущества, предназначенного для передачи только во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»);

4) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

1.1. Требование о непрерывности владения в течение двух и более лет на 1 июля 2015 года и об отнесении к СМП

Законопроектом предусмотрено исключение требование о владении на определенную дату.

В новой редакции будет требование о непрерывности владения в течение двух лет на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, если в настоящий момент Вы отвечаете требованию владения 2 года на 01.07.2015, тогда нет необходимости ждать изменений, необходимо обращаться до 1 июля 2018 года с заявлением о выкупе, так как изменения еще не приняты, а их итоговая редакция может измениться. В частности, Правительство Москвы лоббирует правки в Законопроект в части запрета спора о цене.

Если же срок владения менее 2 лет на 1 июля 2015 года, то иного выбора, как ждать изменений нет. Но если вы планируете выкуп, тогда Вам необходимо не допускать просрочек по арендной плате, а также соблюдать целевое назначение аренды.

Условия отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства (далее – СМП) установлены статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

К СМП относятся хозяйственные общества (ООО, АО), хозяйственные партнерства, производственные кооперативы, потребительские кооперативы, крестьянские (фермерские) хозяйства и индивидуальные предприниматели (далее – ИП).

Юридические лица иных организационно-правовых форм и физические лица, не являющиеся ИП, не могут воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых нежилых помещений.

Также установлены ограничения, при которых юридическое лицо не является СМП, в частности:

— суммарная доля участия Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иных фондов в уставном капитале ООО не должна превышать 25 %, а суммарная доля участия иностранных юридических лиц и (или) юридических лиц, не являющихся субъектами малого и среднего предпринимательства, не должна превышать 49 %;

— среднесписочная численность работников – не более 250 человек;

— доход — не более предельных значений, установленных Правительством РФ. Такие значения установлены постановлением Правительства РФ от 04.04.2016 № 265 «О предельных значениях дохода, полученного от осуществления предпринимательской деятельности, для каждой категории субъектов малого и среднего предпринимательства», а именно: микропредприятия — 120 млн. рублей; малые предприятия — 800 млн. рублей; средние предприятия — 2 млрд. рублей.

Реестр субъектов СПМ ведет ФНС. С ним можно ознакомиться на сайте https://rmsp.nalog.ru/.

Исключение по видам деятельности

Исходя из видов деятельности, не могут претендовать на выкуп следующие лица:

(1) кредитные организации, страховые организации (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционные фонды, негосударственные пенсионные фонды, профессиональные участники рынка ценных бумаг, ломбарды;

(2) участники соглашений о разделе продукции;

(3) осуществляющие деятельность в сфере игорного бизнеса;

(4) осуществляющие добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых).

Спорными вопросами являлись:

(1)       Должен ли заявитель относиться к СМП весь установленный период до обращения о выкупе или только на момент обращения;

(2)       Допускается ли обращение в случае правопреемства.

Судебной практикой (в частности, в пунктах 6, 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134) на первый вопрос дан утвердительный ответ.

Арендатор должен соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства весь период в течение двух и более лет до 1 июля 2015 года (исходя из будущей редакции закона, соответственно будет двух и более лет до обращения).

Если арендатор не соответствовал весь необходимый период к СМП, например, в силу своей организационно-правовой формы (являлся некоммерческой организацией) или установленным ограничениям, то в выкупе будет отказано. Единственная возможность – это ждать необходимый период и вышеуказанные изменения в закон об отмене привязки к дате – 01.07.2015.

Ответ о возможности правопреемства также дан в пункте 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134:

включается срок владения и (или) пользования имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем. Переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), НО прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.

1.2. Требование об отсутствии имущества в специальном перечне

Арендуемое имущество не должно быть включено в специальный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).

Включение имущества в такой перечень не является безусловным основанием для отказа в выкупе.

Во-первых, включение имущества в указанный перечень позволяет воспользоваться преимущественным правом, но предусмотрены более строгие условия (пункт 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ):

(1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится во временном владении в течение трех и более лет;

(2) арендуемое имущество включено в утвержденный перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Во-вторых, необоснованное включение имущества в указанный перечень может быть оценено судом как недобросовестное поведение, имеющее цель воспрепятствование в осуществлении прав.

Так в пункте 5 информационного письма ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 указано, что суд может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона № 159-ФЗ (то есть после 25.07.2008) были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации права на приобретение, например, включено в специальный перечень.

Таким образом, отказ в отчуждении имущества в связи с его включением в перечень может быть обжалован. При оценке законности таких отказов будет приниматься во внимание наличие доказательств, свидетельствующих о необходимости включения арендуемых помещений в соответствующий Перечень, а также тот факт, что включение помещений в Перечень происходило после опубликования Закона № 159-ФЗ.

В Москве формирование такого перечня регламентируется Постановлением Правительства Москвы от 20.04.2017 № 211-ПП «Об утверждении Порядка формирования, ведения и опубликования Перечня государственного имущества, свободного от прав третьих лиц, предназначенного для предоставления во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, и Перечня государственного имущества, переданного во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства».

Ответственным органом является Департамент городского имущества. Перечень опубликован на сайте — https://www.mos.ru/dgi/documents/perechen-gosudarstvennogo-imushchestva-prednaznachennogo-dlia-peredachi-vo-vladenie-iili-v-polzovanie/.

II. Порядок выкупа и утрата права выкупа

2.1.      Порядок выкупа установлен пунктом 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

(1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления;

(2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

(3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

На уровне субъектов РФ и муниципальных образований принимаются нормативные акты, уточняющие данный порядок, которые не могут противоречить указанным правилам.

Порядок выкупа в г. Москве регламентирован Административным регламентом предоставления государственной услуги города Москвы «Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы», утвержденным постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2012 года № 199-ПП.

2.2.      СМП утрачивают право выкупа в следующих случаях (часть 9 статьи 4 Закона № 159-ФЗ):

(1) с момента отказа СМП от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;

(2) по истечении тридцати дней со дня получения СМП предложения и (или) проекта договора купли- продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан СМП в указанный срок;

(3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий СМП.

III. Защита прав СМП в связи с незаконным отказом в выкупе, разногласия по цене выкупа

3.1.      Незаконный отказ в выкупе или уклонение уполномоченного органа необходимо обжаловать в арбитражном суде.

Предметом исковых требований могут быть:

(1) об обязании уполномоченного органа совершить в отношении арендуемого нежилого помещения действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно:

обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества;

принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценки;

направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

либо

(2) об обязании заключить договор купли-продажи нежилого помещения на условиях прилагаемого проекта договора.

Для второго способа защиты необходимо нарушение уполномоченным органом установленного порядка выкупа; самостоятельное обеспечение оценки стоимости нежилого помещения и направление проекта договора в уполномоченный орган.

В данном случае судом с большой долей вероятности будет назначена судебная экспертиза оценки стоимости.

Согласно статье 446 ГК РФ разногласия, которые возникли при заключении договора должны быть переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения.

3.2.      Уполномоченные органы, стремясь отказать в выкупе, используют такую «лазейку» в Законе № 159-ФЗ, как передачу нежилого помещения в оперативное управление государственным (муниципальным) учреждениям либо в хозяйственное ведение унитарных предприятий.

Согласно пункту 2 статьи 1 действие Закона № 159-ФЗ не распространяется на:

— отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;

— недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

В случае если такие действия осуществлены после опубликования Закона № 159-ФЗ (25.07.2008) и осуществлены в отношении имущества, находящегося в аренде, то суды признают такие действия нарушающими права и законные интересы СМП, имеющими цель воспрепятствовать в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого спорного помещения. И признают право СМП на выкуп имущества независимо от его передачи в оперативное управление или хозяйственное ведение.

3.3.      В том случае если СМП считает, что предложенная цена выкупа является завышенной, то он вправе передать спор для рассмотрения судом.

В данном случае СМП имеет возможность провести самостоятельную оценку нежилого помещения, направить в уполномоченный орган разногласия к предложенному проекту договора в части установленной цены договора. После чего обратиться в суд с иском об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.

В данном случае в суде будет проведена судебная экспертиза стоимости имущества.

Обращайтесь за юридическим сопровождением процедуры выкупа и юридической помощью в разрешении споров!