ВС РФ защитил право предпринимателя на приобретение арендуемого имущества

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрела дело о преимущественном праве предпринимателя на приобретение у муниципалитета арендуемого имущества (определение от 28 февраля 2017 года по делу N 305-ЭС16-19991).

В данном деле ВС РФ дал оценку недобросовестным действиям муниципальных властей, имеющих цель воспрепятствование в реализации права преимущественного выкупа, указав, что такие действия являются злоупотреблением права, а решение об отказе в выкупе является незаконным.

Индивидуальный предприниматель обратился к администрации муниципального образования о признании незаконным решения об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (нежилого одноэтажного здания) и об обязании администрации в 30-дневный срок со дня вступления решения в законную силу направить в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи указанного объекта.

Решением Арбитражного суда Московской области в удовлетворении требований отказано. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, иск удовлетворен.

Решение Администрации об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества признано незаконным. Суд обязал Администрацию совершить в отношении арендуемого предпринимателем объекта недвижимости действия, определенные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», а именно: в двухмесячный срок обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости здания; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке указанного объекта принять решение об условиях приватизации данного имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации здания направить предпринимателю проект договора купли-продажи этого объекта недвижимости.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа постановление Десятого арбитражного апелляционного суда отменено, решение суда первой инстанции об отказе в иске оставлено в силе.

Предприниматель обратился в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации с кассационной жалобой.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации согласилась с требованиями предпринимателя, решение суда первой инстанции и постановление суда округа отмены, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда об удовлетворении требований оставлению в силе по следующим основаниям.

Администрация и предприниматель в 2005 году заключили договор аренды, по условиям которого здание было передано в аренду истцу сроком до 31.12.2015.

Истец в 2009 году обратился в Администрацию с заявлением о приобретении арендуемого имущества в собственность за плату. Администрация провела оценку здания.  Не согласившись с указанной в отчете ценой, ИП в 2010 году обратился в Администрацию с заявлением о выдаче письма для заключения договора на повторную оценку рыночной стоимости данного объекта

В 2011 году ИП вновь обращался в Администрацию с заявлением, в котором повторно просил осуществить все необходимые действия по проведению выкупа здания.

В 2012 году здание включено в перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность и предназначенное для использования только в целях предоставления во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

В письме от 13.01.2016 года Администрация отказала истцу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, мотивировав отказ тем, что здание включено в перечень имущества, не подлежащего отчуждению.

Сославшись на разъяснения, содержащиеся в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», суд апелляционной инстанции сделал вывод, что включение арендуемого предпринимателем помещения в перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность и предназначенного для использования только в целях предоставления во владение и пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства имеет своей целью исключительно воспрепятствование реализации предпринимателем права на приобретение такого имущества в собственность, что является злоупотреблением правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому не может служить основанием для отказа истцу в реализации им права на выкуп.

Действия Администрации, направленные на отказ от договора аренды, апелляционный суд квалифицировал как воспрепятствование предпринимателю в реализации предоставленного ему Законом преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, признав указанные действия злоупотреблением правом, что запрещается пунктом 1 статьи 10 ГК РФ и не может служить основанием для отказа в иске.

Суд также признал, что несогласие предпринимателя с ценой объекта, указанной в отчете об оценке, само по себе не свидетельствует об отказе заявителя от реализации права. Более того, последующие обращения в Администрацию направлены на пересмотр данной цены выкупа и не могли быть восприняты как заявления об отказе в реализации права.