Территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировка территории и ГПЗУ

Градостроительный кодекс РФ (далее – ГрК РФ) первым принципом градостроительной деятельности указывает обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (ст. 2 ГрК РФ).

1. ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ

Территориальное планирование – планирование развития территорий, в том числе для установления функциональных зон, определения планируемого размещения объектов федерального, регионального и местного значения (ст. 1 ГрК РФ).

Территориальное планирование осуществляется на уровне Российской Федерации (федеральный уровень), субъектов РФ (региональный уровень) и на уровне муниципальных образований (муниципальный уровень).

Документами территориального планирования Российской Федерации являются схемы территориального планирования Российской Федерации в области федерального транспорта, автомобильных дорог федерального значения; обороны страны и безопасности государства; энергетики; высшего образования; здравоохранения (ст. 10 ГрК РФ).

Документами территориального планирования субъектов Российской Федерации являются схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации (ст. 14 ГрК РФ).

Схемы территориального планирования субъектов Российской Федерации содержат положения о территориальном планировании и карты планируемого размещения объектов регионального значения, относящихся к следующим областям:

1) транспорт (железнодорожный, водный, воздушный транспорт), автомобильные дороги регионального или межмуниципального значения;

2) предупреждение чрезвычайных ситуаций межмуниципального и регионального характера, стихийных бедствий, эпидемий и ликвидация их последствий;

3) образование;

4) здравоохранение;

5) физическая культура и спорт;

6) иные области в соответствии с полномочиями субъектов Российской Федерации.

Документами территориального планирования муниципальных образований являются (ст. 18 ГрК РФ):

1) схемы территориального планирования муниципальных районов;

2) генеральные планы поселений;

3) генеральные планы городских округов.

Генеральный план содержит (ст. 23 ГрК РФ):

1) положение о территориальном планировании;

2) карту планируемого размещения объектов местного значения поселения или городского округа;

3) карту границ населенных пунктов (в том числе границ образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения или городского округа;

4) карту функциональных зон поселения или городского округа.

2. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ

Градостроительное зонирование – зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов (ст. 1 ГрК РФ).

Градостроительный регламент – устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны

— виды разрешенного использования земельных участков,

— предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и

— предельные параметры разрешенного строительства (реконструкции) объектов капитального строительства,

— ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также

— применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации — городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

В результате градостроительного зонирования могут определяться следующие территориальные зоны (ст. 35 ГрК РФ):

— жилые,

— общественно-деловые,

— производственные зоны,

— зоны инженерной и транспортной инфраструктур,

— зоны сельскохозяйственного использования,

— зоны рекреационного назначения,

— зоны особо охраняемых территорий,

— зоны специального назначения,

— зоны размещения военных объектов и

— иные виды территориальных зон.

3. ПЛАНИРОВКА ТЕРРИТОРИИ

Реализация документов территориального планирования осуществляется путем подготовки и утверждения документации по планировке территории.

Видами документации по планировке территории являются (ст. 41 ГрК РФ):

1) проект планировки территории;

2) проект межевания территории.

Проект планировки разрабатывается в соответствии с установленными в генеральных планах городских и сельских поселений элементами планировочной структуры и градостроительными регламентами правил землепользования и застройки.

Подготовка проектов планировки территории осуществляется для:

— выделения элементов планировочной структуры,

— установления границ территорий общего пользования,

— границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства,

— определения характеристик и очередности планируемого развития территории.

Проект планировки территории включает в себя:

1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

— красные линии;

— границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры;

— границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

2) положение о характеристиках планируемого развития территории;

3) положения об очередности планируемого развития территории.

Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны.

Подготовка проекта межевания территории осуществляется для:

1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;

2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий.

4. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка (ст. 57.3 ГрК РФ).

Таким образом, градостроительный план земельного участка является основным документом, в котором указана градостроительная информация о земельном участке.

В градостроительном плане земельного участка содержится информация:

1) о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории;

2) о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка;

3) о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства;

4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;

5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка;

6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства;

7) о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на земельном участке;

8) о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории;

9) об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;

10) о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;

11) о границах зон действия публичных сервитутов;

12) о номере и (или) наименовании элемента планировочной структуры, в границах которого расположен земельный участок;

13) о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, а также о расположенных в границах земельного участка сетях инженерно-технического обеспечения;

14) о наличии или отсутствии в границах земельного участка объектов культурного наследия, о границах территорий таких объектов;

15) о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, определенных с учетом программ комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа;

16) о реквизитах нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, муниципальных правовых актов, устанавливающих требования к благоустройству территории;

17) о красных линиях.

Форма градостроительного плана земельного участка утверждена приказом Минстроя России от 25.04.2017 N 741/пр.

ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ЗОНЫ:

Границы территориальных зон могут устанавливаться по:

1) линиям магистралей, улиц, проездов, разделяющим транспортные потоки противоположных направлений;

2) красным линиям;

3) границам земельных участков;

4) границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований;

5) границам муниципальных образований, в том числе границам внутригородских территорий городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

6) естественным границам природных объектов;

7) иным границам.

В результате градостроительного зонирования могут определяться виды территориальных зон:

  1. жилые,

  2. общественно-деловые,

  3. производственные зоны,

  4. зоны инженерной и транспортной инфраструктур,

  5. зоны сельскохозяйственного использования,

  6. зоны рекреационного назначения,

  7. зоны особо охраняемых территорий,

  8. зоны специального назначения,

  9. зоны размещения военных объектов и

  10. иные виды территориальных зон.

В состав жилых зон могут включаться:

1) зоны застройки индивидуальными жилыми домами;

2) зоны застройки малоэтажными жилыми домами;

3) зоны застройки среднеэтажными жилыми домами;

4) зоны застройки многоэтажными жилыми домами;

5) зоны жилой застройки иных видов.

3. В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

1) зоны делового, общественного и коммерческого назначения;

2) зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;

3) зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;

4) общественно-деловые зоны иных видов.

5. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

6. В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур могут включаться:

1) коммунальные зоны — зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;

2) производственные зоны — зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;

3) иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

Производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур

предназначены для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов, объектов инженерной и транспортной инфраструктур, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов в соответствии с требованиями технических регламентов.

В состав зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

1) зоны сельскохозяйственных угодий — пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);

2) зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения

В состав территориальных зон, устанавливаемых в границах населенных пунктов, могут включаться:

зоны сельскохозяйственного использования (в том числе зоны сельскохозяйственных угодий), а также

зоны, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.

В состав зон рекреационного назначения могут включаться

зоны в границах территорий, занятых городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования,

а также в границах иных территорий, используемых и предназначенных для отдыха, туризма, занятий физической культурой и спортом.

РАЗРЕШЕННОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ
земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

 

 

Уровень

Документы

территориального планирования (ТП)

Примечание

РФ

1. Схемы ТП

в областях: федер.транспорт, дороги федер. значения, оборона, энергетика, высшее образования, здравоохранение

Схемы ТП содержат:

Утв. Правительством РФ

В области обороны – Президентом РФ

1.1. Положения о ТП

Сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых объектов, их характеристики, местоположение.

1.2. Карты планируемого размещения объектов федер. значения

Отображаются планируемые для размещения объекты

1.3. К схемам прилагаются материалы по обоснованию

Сведения о стратегиях (программах) развития отраслей;

Обоснование выбранного варианта размещения объектов

Оценку возможного влияния объектов

Карты отображают: местоположение существующих и строящихся объектов, границы субъектов, объекты оказывающие влияния на определение места размещения, особые эк. зоны, охраняемые природные территории, территории, подв-е риску ЧС, иное.

Субъект

1. Схемы ТП

в областях: транспорт, образование, здравоохранение, физ.культура и спорт, иные области.

Схемы ТП содержат:

Утв. высшим исполнит. органом субъекта

1.1. Положения о ТП

Сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых объектов, их характеристики, местоположение.

1.2. Карты планируемого размещения

Отображаются планируемые для размещения объекты

1.3. Материалы по обоснованию

Сведения о программах соц.-эк. развития субъектов, обоснование выбранного варианта, оценку возможного влияния.

Карты оботображают: границы МО, объекты оказывающие влияния на определение места размещения, особые эк. зоны, охраняемые природные территории, территории, подв-е риску ЧС, иное.

Муниципальный

1. Схемы ТП муниципальных районов;

Схема ТП содержит:

1.1. Положение о ТП;

Сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых объектов, их характеристики, местоположение.

Параметры функциональных зон

1.2. Карта планируемого размещения объектов местного значения;

1.3. Карта границ населенных пунктов;

1.4. Карта функциональных зон

1.5. Материалы по обоснованию схемы ТП

Сведения о планах и программах комплексного развития

Обоснование выбранного варианта

Оценка возможного влияния планируемых объектов

Сведения о видах, назначении и наименованиях планируемых объектов федерального и регионального значения, их характеристики и местонахождение

Материалы виде карт отображают границы поселений, объекты КС (планируемые фед.знач., особые эк.зоны и тп)

2. Генеральные планы поселений

3. Генеральные планы городских округов

4. Правила землепользования и застройки

(публикуются на сайте гор.округа)

4.1. Порядок применения ПЗИЗ

Включены положения :

— о регулировании землепользования и застройки;

— об изменении видов разрешенного использования;

— о подготовке документации по планировке;

— о проведении публичных слушаний;

— иные вопросы.

4.2. Карту градостроительного зонирования

Установлены границы территориальных зон.

Прим. Земельные участки должны принадлежать только к одной зоне.

4.3. Градостроительные регламенты

Указываются:

— виды разрешенного использования земельных участков и объектов капит.стр-ва;

— предельные (мин. и макс.) размеры зем.уч-ков и предельные параметры разрешенного стр-ва;

— ограничения использования зем.уч-ков и объектов кап.стр-ва.

Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

При подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка:

  • проектов планировки территории

  • проектов межевания территории

Проект планировки

Проект планировки — градостроительная документация, разрабатываемая для частей территорий поселений

Подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения.

2. Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.

3. Основная часть проекта планировки территории включает в себя:

1) чертеж или чертежи планировки территории, на которых отображаются:

а) красные линии;

б) линии, обозначающие дороги, улицы, проезды, линии связи, объекты инженерной и транспортной инфраструктур, проходы к водным объектам общего пользования и их береговым полосам;

в) границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;

г) границы зон планируемого размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения;

2) положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории.

4. Материалы по обоснованию проекта планировки территории включают в себя материалы в графической форме и пояснительную записку.

5. Материалы по обоснованию проекта планировки территории в графической форме содержат:

1) схему расположения элемента планировочной структуры;

2) схему использования территории в период подготовки проекта планировки территории;

3) схему организации улично-дорожной сети, которая может включать схему размещения парковок (парковочных мест), и схему движения транспорта на соответствующей территории;

4) схему границ территорий объектов культурного наследия;

5) схему границ зон с особыми условиями использования территорий;

6) схему вертикальной планировки и инженерной подготовки территории;

7) иные материалы в графической форме для обоснования положений о планировке территории.

Проекты межевания территорий

1. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры.

2. Подготовка проектов межевания застроенных территорий осуществляется в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков. Подготовка проектов межевания подлежащих застройке территорий осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

3. Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа.

5. Проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются:

1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;

2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;

4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

6) границы территорий объектов культурного наследия;

7) границы зон с особыми условиями использования территорий;

8) границы зон действия публичных сервитутов.