Судебная практика по спорам, связанным с недвижимостью, в Обзоре Верховного Суда РФ

Обзор Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015)

http://www.vsrf.ru/Show_pdf.php?Id=10135

 

Если покупатель был лишен приобретаемого товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить ему убытки.

Определение № 306-ЭС14-929 (http://www.vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=1349270)

Между обществом (покупатель) и муниципальным образованием (продавец) был заключён договор купли-продажи земельного участка.

После перечисления покупной цены продавцу общество обратилось в управление Федеральной регистрационной службы (далее – управление) для государственной регистрации перехода права собственности на приобретённый земельный участок.

Управление отказало в регистрации, ссылаясь на наличие противоречивых сведений о том, кто является собственником проданного земельного участка, по его данным право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за РФ.

Ссылаясь на данные обстоятельства, общество обратилось в суд с иском к муниципальному образованию о взыскании суммы уплаченной покупной цены как неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции удовлетворил исковое требование общества

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что фактически истцом заявлено требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки, и указал на пропуск истцом срока исковой давности.

Арбитражный суд округа согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной инстанции и суда округа и указала следующее.

Заключая договор купли-продажи земельного участка, продавец гарантирует, что передаваемый по договору объект недвижимости свободен от прав третьих лиц (п. 1 ст. 460 ГК РФ). Неисполнение этой обязанности продавцом даёт покупателю право требовать уменьшения цены приобретаемого по договору товара либо расторжение договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (п. 2 ст. 460 ГК РФ).

Таким образом, исходя из характера нарушенного права истца-покупателя земельного участка, а также установленных по делу обстоятельств о наличии права на имущество у другого лица, об отсутствии правовой возможности зарегистрировать переход права собственности на него иск о взыскании убытков, заявленный обществом, соответствует цели восстановления его прав. А наступившие у общества реальные убытки это есть уплаченная муниципальному образованию покупная цена земельного участка.

 

 

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

Определение № 302-ЭС14-735 (http://www.vsrf.ru/stor_pdf_ec.php?id=1235428)

Работники общества установили перекрытие на дверях, ведущих из помещения общества в помещения фирмы.

В результате данных действий на протяжении нескольких месяцев фирма была лишена возможности использовать принадлежащие ей на праве собственности помещения, в том числе в виде сдачи их в аренду.

Ссылаясь на эти обстоятельства, фирма обратилась в суд с иском к обществу о взыскании упущенной выгоды, которую составляла неполученная истцом в указанный период арендная плата.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и суда округа, в удовлетворении исковых требований было отказано.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила вышеуказанные судебные акты, и указала следующее.

В силу п. 2 ст. 15 ГК РФ к упущенной выгоде относятся все доходы, которые получила бы потерпевшая сторона, если бы обязательство было исполнено, т.е. такие доходы, какие получил бы арендодатель при обычном ведении своей хозяйственной деятельности, если бы отсутствовало учинённое ответчиком препятствие.

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с её назначением. В соответствии со ст. 614 ГК РФ, договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Следовательно, имеются все основания для взыскания фирмой упущенной выгоды с общества.

 

Разъяснение Верховного Суда РФ

Кто — арендатор или арендодатель нежилого помещения — оплачивает коммунальные услуги, если отсутствует договор с ресурсоснабжающей организацией?

В соответствии со ст 210 ГК РФ, собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу абзаца второго п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих его сторон только в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Как указывает ВС РФ в обзоре судебной практики по гражданским делам (июнь 2015 г.), ГК РФ и иные законы не содержат норм о возникновении на основании договора аренды нежилого помещения обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем коммунальных услуг, ресурсоснабжающей организацией).

В соответствии с действующим законодательством, обязанность арендатора на поддержание имущества в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ) установлена в отношениях с арендодателем, а не исполнителем коммунальных услуг — ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Исполнитель коммунальных услуг — ресурсоснабжающая организация, в отсутствие заключённого с ним договора, не имеет возможности осуществлять контроль за тем, какое лицо фактически пользуется нежилым помещением, в том числе на основании договора аренды.

Поэтому в отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг — ресурсоснабжающей организацией, заключённого в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения.