Обзор основных изменений в Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве

С 1 января 2017 года вступили в силу ряд изменений в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), внесенные Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 304-ФЗ.

1. Действие Закона распространено на строительство таунхаусов.

Статья 1 Закона № 214-фЗ дополнена частью 2.3, в которой указано, что его действие в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

Привлечение средств граждан в соответствии с Законом № 214-ФЗ обязательно при строительстве многоквартирных домов. При строительстве иных объектов, в частности, индивидуальных домов, нежилых помещений, привлечение средств может осуществляться как в соответствии с Законом № 214-фЗ, так и с использованием иных договорных схем (лишающих граждан соответствующих гарантий).

2. Установлен минимальный уставный капитал для застройщиков и подтверждение соответствия застройщика требованиям Закона № 214-ФЗ.

Минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц, согласно части 2.1 статьи 3 Закона № 214-ФЗ, составляет: 

1) два миллиона пятьсот тысяч рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более одной тысячи пятисот квадратных метров;

2) четыре миллиона рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства — не более двух тысяч пятисот квадратных метров;

3) десять миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства — не более десяти тысяч квадратных метров;

4) сорок миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства — не более двадцати пяти тысяч квадратных метров;

5) восемьдесят миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства — не более пятидесяти тысяч квадратных метров;

6) сто пятьдесят миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства — не более ста тысяч квадратных метров;

7) четыреста миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства — не более двухсот пятидесяти тысяч квадратных метров;

8) восемьсот миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства — не более пятисот тысяч квадратных метров;

9) один миллиард пятьсот миллионов рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства — более пятисот тысяч квадратных метров.

Застройщик до привлечения средств граждан обязан получить в уполномоченном органе субъекта Российской Федерации заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ.

3. Расширены требования по раскрытию информации застройщиками (статья 3.1).

На официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением средств участников долевого строительства, в электронном виде должна быть размещена следующая информация:

— разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства;

— аудиторское заключение за последний год; 

— разрешение на строительство, заключение экспертизы проектной документации;

— документы на земельный участок;

— проектная декларация;

— заключение уполномоченного органа о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона;- проект договора участия в долевом строительстве;

— выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств;- договор поручительства;

— фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).

Данная информация подлежит размещению в течение пяти рабочих дней после дня получения заключения уполномоченного органа. Фотографии подлежат размещению на официальном сайте застройщика ежемесячно.

Изменения, внесенные в документы должны быть размещены на официальном сайте застройщика в течение пяти рабочих дней со дня внесения таких изменений.

4. Требования к договору участия в долевом строительстве и признание договора недействительным.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в том числе:

план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства, об этаже, на котором расположен такой объект, о его общей площади, количестве и площади комнат, помещений, лоджий, веранд, балконов, террас;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) информация о строительстве объектов социальной инфраструктуры и затратах на такое строительство.

Указанные условия должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор.

5. Застройщик обязан предоставить инструкцию по эксплуатации объекта

Статья 7 Закона № 214-ФЗ дополнена частью 1.1, согласно которой при передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую:

— необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования,

— сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий.

6. Изменены правила о предъявлении застройщику требований о недостатках.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства в случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в разумный срок.

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства застройщик уплачивает гражданину, приобретающему жилое помещение, неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» (один процент за каждый день просрочки).

Размер неустойки (пени) рассчитывается от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта), если недостаток (дефект) не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания.

7. Оплата по договору уступки прав требования осуществляется после его регистрации.

Уточнено положение статьи 11 Закона № 214-ФЗ. Закреплено, что уплата цены уступки прав требований по договору производится после государственной регистрации соглашения (договора) об уступке прав требований (в случае, если цедентом по соглашению является юридическое лицо.

Таким образом, застройщики (и связанные с ними юридические лица) вправе требовать оплаты исключительно после регистрации договора в Росреестре, вне зависимости заключается договор участия в долевом строительстве или уступка прав по такому договору.