Общее имущество участников долевой собственности – обзор ВС РФ

В случае если один из сособственников занял помещение, относящееся к общему имуществу  в многоквартирном доме без согласия остальных собственников, на него возлагается обязанность не только освободить такое помещение, но и привести его в первоначальное состояние.

Определение № 305-КГ16-12198, рассмотренное в Обзоре ВС РФ №1указывает на следующее.

ТСЖ обратилось с иском к банку (собственник одного из помещений) об истребовании из незаконного владения помещения вестибюля и об обязании привести помещение в первоначальное состояние и передать истцу. Они указывали на то, что спорное помещение относится к общему имуществу собственников МД, однако банк самовольно занял его, использует в своих интересах в качестве офиса, не внося при этом соответствующую плату. Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, решение суда первой инстанции изменено, исковые требования удовлетворены в части истребования помещения из владения банка, в удовлетворении требования об обязании банка привести помещение вестибюля в первоначальное состояние отказано. Суд посчитал, что требования товарищества об обязании банка привести помещение вестибюля в первоначальное состояние направлены на изменение сложившегося порядка пользования общим имуществом, при котором банк считал возможным использование вестибюля и размещение в нем своего имущества. Банк, являясь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, имеет право пользования общим имуществом без соответствующего разрешения иных собственников.

Судебная коллегия ВС РФ отменила постановления суда апелляционной инстанции и АС округа и оставила без изменения решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, в том числе и спорное помещение. Частью 2 ст. 36 ЖК РФ также установлено, что собственники помещений владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются общим имуществом в МД. По решению собственников помещений, принятому на общем собрании, объекты общего имущества в МД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 4 ст. 36 ЖК РФ). По настоящему делу решение общего собрания о предоставлении спорного помещения в пользование только банку для осуществления им своей деятельности и проведения для этих целей ремонта не принималось.

В отсутствие соблюдения установленного порядка пользования общим имуществом, проведение в спорном помещении ремонта, повлекло ограничение в него доступа. Предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом МД не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других.

 

 

Участник долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения общего имущества с соблюдением установленного порядка его использования, имеет право на увеличение своей доли в праве собственности.

Определением № 304-ЭС16-10165 24, рассмотренном в Обзоре ВС РФ №1, установлено следующее.

 

За А было зарегистрировано право на долю в общей долевой собственности на помещение в размере 1/5. Порядок пользования общим имуществом участников общей долевой собственности были согласованы в договоре. В результате проведенных А работ по реконструкции помещения его площадь была увеличена с 778,5 кв.м до 953,3 кв.м. Право собственности на объект после реконструкции было зарегистрировано за его участниками в прежних долях. Полагая, что произведенные ею улучшения повлекли изменение доли в праве на общее имущество, А обратилась в суд о признании права на долю в размере 3305/9533 в праве общей долевой собственности на помещение. Решением суда первой инстанции в удовлетворении требований отказано. Суд руководствовался положениями ст. 245, 247 ГК РФ и исходил из того, что для изменения долей в общей собственности в связи с произведенными неотделимыми улучшениями имущества необходимо наличие соглашения сособственников об изменении долей.

Постановлением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены. Суд пришел к выводу о соблюдении А порядка пользования общим имуществом и возникновении у нее права на увеличение доли в праве общей долевой собственности на спорное помещение. Постановлением арбитражного суда округа отменено постановление суда апелляционной инстанции и оставлено в силе решение суда первой инстанции.

Судебная коллегия ВС РФ отменила решение суда первой инстанции и постановление АС округа и оставила в силе постановление суда апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Из п. 3 ст. 245 и п. 1 ст. 247 ГК РФ следует, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет неотделимые улучшения имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество, если они были произведены с соблюдением установленного порядка использования общего имущества, то есть при достижении согласия его участников. Вывод суда первой инстанции и арбитражного суда округа о возможности изменения долей в праве общей собственности только при наличии соответствующего соглашения его участников противоречит положениям п. 3 ст. 245 ГК РФ, не предусматривающим такого дополнительного основания для увеличения доли. Указанный вывод сделан без учета того, что для изменения доли данная норма предусматривает сам факт выполнения неотделимых улучшений общего имущества одним сособственником. Иной подход влечет нарушение прав одного участника общей долевой собственности, за свой счет улучшившего общее имущество с  согласия другого участника, имущественная оценка доли которого возросла в результате такого улучшения.