Как арендатору муниципального (государственного) недвижимого имущества передать его в субаренду

Арендатор муниципального (государственного) недвижимого имущества, который планирует передать часть имущества (помещений) в субаренду, сталкивается с рядом вопросов, в том числе:

— можно ли передавать имущество в субаренду;

— достаточно ли получить согласие собственника;

— необходимо проводить торги или можно передавать без проведения торгов и т.д.

Передача муниципального (государственного) недвижимого имущества в субаренду регулируется как общими нормами Гражданского кодекса РФ об аренде, так и нормами Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции), а именно статьей 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества.

ДОПУСТИМОСТЬ ПЕРЕДАЧИ В СУБАРЕНДУ

В договоре аренды указывается на возможность или запрет субаренды. Если договор аренды муниципального (государственного) недвижимого имущества допускает субаренду, тогда субаренда возможна при условии соблюдения порядка получения согласия собственника имущества (уполномоченного органа) и передачи в субаренду.

Срок субаренды не может превышать срок аренды.

В том случае, если договор аренды муниципального (государственного) недвижимого имущества содержит запрет на субаренду, то согласием на субаренду его не обойти.

Верховный Суд РФ, рассматривая спор, связанный с передачей муниципального недвижимого имущества в субаренду при наличии в договоре аренды запрета, в определении от 25.02.2016 № 301-ЭС15-13990 указал следующее.

Прилагаемым к аукционной документации проектом договора аренды предусмотрено, что арендатор не вправе передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование другим лицам.

Из приведенных условий аукционной документации следует, что администрация, являясь организатором открытого аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности, в разработанной и утвержденной документации закрепила положение о недопущении изменения по соглашению сторон и в одностороннем порядке условий договора, указанных в документации об аукционе, при заключении и исполнении договора.

На основании Закона о защите конкуренции, а также установленных по делу обстоятельств, суды правомерно пришли к выводу о том, что условие договора о запрете арендатору передавать имущество в субаренду или безвозмездное пользование не может быть изменено по соглашению сторон заключением дополнительного соглашения, а согласие на передачу в субаренду не дает право на передачу в субаренду.

При наличии в договоре аренды запрета на субаренду заключение дополнительного соглашения и согласие на субаренду нарушают Закон о защите конкуренции, так как изменяют условия передачи муниципального (государственного) недвижимого имущества в аренду.

Заключение иных договоров, не связанных с передачей в субаренду, допускается

Арбитражный суд Московского округа постановлением от 12.02.2016 по делу № А40-175096/2014 оставил без изменения судебные акты нижестоящих инстанций по спору между Департаментом городского имущества города Москвы (далее – ДГИ) и арендатором.

Претензии ДГИ к арендатору были основаны на передаче части арендуемого нежилого помещения без согласования с ДГИ в пользование третьим лицам

Арендатор ссылался на заключение им с АНО «Студия йоги» договора об оказании услуг в целях предоставления жителям и гостям района Арбат курсов йоги/акробатики с квалифицированными тренерами.

Суды согласились с арендатором об отсутствии нарушений и сделали вывод о том, что заключенный договор не является договором субаренды, поскольку не предусматривает передачу права пользования помещением, а является договором на оказание услуг.

Договор аренды допускает (не запрещает) субаренду

Если договор аренды допускает (не запрещает) субаренду, Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Необходимость проведения торгов для передачи в субаренду зависит от порядка получения в аренду муниципального (государственного) недвижимого имущества.

СУБАРЕНДА НА ТОРГАХ ИЛИ БЕЗ ТОРГОВ

Согласно общему правилу, закрепленному в статье 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов.

Но данная статья содержит и ряд исключений.

Важнейшим для нас в рамках данного общего обзора является пункт 16 части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, в котором указано, если имущество было предоставлено по результатам проведения торгов или в случае, если такие торги признаны несостоявшимися, либо в случае, если указанные права предоставлены на основании государственного или муниципального контракта, тогда передача в субаренду или в безвозмездное пользование может осуществляться без проведения торгов (что НЕ отменяет необходимость согласия арендодателя на субаренду).

Если же недвижимое имущество было предоставлено без проведения торгов (в том числе до вступления в силу Закона о защите конкуренции), тогда передача в субаренду осуществляется на торгах.

Порядок проведения таких торгов детально регламентирован в приказе ФАС России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса».

Иными исключениями, когда допускается предоставление имущества без проведения торгов, в частности, являются предоставление имущества:

— некоммерческим организациям, созданным в форме ассоциаций и союзов, религиозных и общественных организаций (объединений), объединений работодателей, товариществ собственников жилья, социально ориентированным некоммерческим организациям при условии осуществления ими деятельности, направленной на решение социальных проблем, развитие гражданского общества в Российской Федерации, а также других видов деятельности, предусмотренных статьей 31.1 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях»;

— медицинским организациям;

— организациям, осуществляющим образовательную деятельность;

— на срок не более чем тридцать календарных дней в течение шести последовательных календарных месяцев.

ПОРЯДОК ПОЛУЧЕНИЯ СОГЛАСИЯ И ПРОВЕДЕНИЯ ТОРГОВ В МОСКВЕ

Порядок получения согласия на передачу имущества в субаренду, а также на проведение торгов закреплен в Административном регламенте предоставления государственной услуги города Москвы «Предоставление согласия на совершение сделок в отношении права аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, за исключением земельных участков и объектов жилищного фонда в городе Москве» (Приложение 20 к постановлению Правительства Москвы от 15.05.2012. № 199-ПП), далее – Регламент.

Данная услуга возможна только в электронной форме.

Полномочия по предоставлению государственной услуги осуществляются Департаментом городского имущества города Москвы.

В целях получения согласия арендодателя на проведение конкурса или аукциона на право заключения договора субаренды либо договора купли-продажи (переуступки) права аренды заявителем представляется запрос (заявление) согласно приложению 1 к Регламенту с приложением документов, перечисленных в Регламенте.