Чтобы получить участок в собственность – он должен отвечать всем установленным требованиям

Определением № 306-ЭС17-782, рассмотренном в Обзоре судебной практики ВС РФ №4 от 15.11.2017 г., отменены судебные акты о признании незаконным отказа уполномоченного органа в предоставлении в собственность земельного участка собственнику недвижимого объекта, расположенного на этом участке, поскольку содержащиеся в них выводы не соответствуют нормам ГрК РФ о первичности генплана перед ПЗЗ.

Общество является собственником объекта недвижимости, расположенного на участке, предоставленном ему в аренду. Общество обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность такого участка. Администрация отказала, поскольку участок не подлежит предоставлению в частную собственность в силу п. 12 ст. 85 ЗК РФ (Земельные участки общего пользования не подлежат приватизации), а в соответствии с генпланом МО, он относится к зоне зеленых насаждений общего пользования.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа администрации незаконным. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, заявление общества удовлетворено. Суды исходили из того, что на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий обществу, фактическое использование земельного участка соответствует виду его разрешенного использования и перечню разрешенных видов использования, предусмотренных ПЗЗ МО.

Судебная коллегия ВС РФ отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

В соответствии с частью 3 ст. 9, чч. 9, 10 ст. 31, п. 1 ч. 2 ст. 33, п. 2 ч. 1 ст. 34, ч. 15 ст. 35 ГрК РФ установлен принцип первичности генплана перед ПЗЗ как документа ТП, определяющего стратегию градостроительного развития территорий. Несоответствие ПЗЗ МО генплану является основанием для приведения их в соответствие. Генплан может не соответствовать фактическому использованию территории, допуская потенциальное изменение ее назначения. Поэтому, выводы судов о недоказанности отнесения спорного земельного участка к территории общего пользования со ссылкой как на ПЗЗ, так и на его фактическое неиспользование по указанному назначению нельзя признать обоснованными, соответствующими приведенным выше нормам права.

Вместе с тем, исходя из содержания понятия территории общего пользования, данного в п. 12 ст. 1 ГрК РФ, границы такой территории (как существующие, так и планируемые) должны быть установлены в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Установление границ территорий общего пользования в соответствии с ч. 1 ст. 42 ГрК РФ осуществляется при подготовке проектов планировки территории. Однако суды не проверяли наличие утвержденной документации по планировке территории (проект планировки, проект межевания), наличие красных линий с целью установления границ территории общего пользования, планируемой под размещение сквера (бульвара, парка) в соответствии с генпланом в границах спорного земельного участка. А также не установили, соответствует ли испрашиваемый участок требованиям законодательства по площади.